告知事項あり物件でも入居者が見つかる！私が実際に行った募集戦略

こんにちは、看護師大家のたかのです。

今回は、**「室内で孤独死があった物件にどうやって入居者を見つけたか」**について、
私自身の実体験をもとにお話しします。

「告知事項あり」と聞くと、マイナスなイメージによって入居が難しいという考えを持たれがちです。
ですが、条件の工夫や戦略次第で、しっかり入居者を見つけることは可能です。

告知事項の内容と物件の状況

私が購入した物件の1室は、室内で孤独死があった部屋でした。
幸いにも腐敗などのダメージはなく、特殊清掃は実施していません。
ただし、消臭・クリーニングは丁寧に行い、清潔で生活に支障のない状態に整えました。

たかの

室内の様子などは後日、記事に書いていきます。

孤独死というと敬遠されがちですが、
実際は「どのような状況だったか」「現在の状態はどうか」で印象は大きく変わります。
このあたりは、今後「特殊清掃が必要なケース」の記事で詳しく紹介する予定です。

募集条件を徹底的に見直した

「入居までのスピードを最優先にしよう」と決め、
入居のハードルをとことん下げる方向で条件を整えました。

設定した条件は以下の通りです。

• 敷金・礼金ゼロ
• ペット可
• 高齢者OK
• 生活保護受給者OK
• AD（広告料）3ヶ月（通常は1ヶ月）
• 家賃は地域最安値

つまり、ターゲットを限定せず、
「この条件なら住んでみたい」と思ってもらえるように間口を広げた募集戦略をとりました。

たかの

他にもオリジナルの物件概要書を作成して管理会社と共有しました。

管理会社と二人三脚で条件を調整

募集開始後は、2週間ごとに管理会社と反響を確認しながら条件を見直しました。

「ポータルサイトのアクセス数はどうか」「営業担当の反応はどうか」など、
細かく情報共有をして、実際の反応を見ながら柔軟に調整したんですよね。

例えば・・・・

たかの

スーモの写真が暗い印象があるから、明るく取り直してほしい。

このように不動産サイトなどでの写真の印象、ADの訴求方法など、
“現場で感じたリアルな声”を取り入れながら改善していくことで、反応が徐々に増えていきました。

なお、今回は管理会社経由で募集を行いましたが、
オーナー自身が営業担当に直接連絡を取るという方法もあります。
物件の背景を丁寧に説明することで紹介されやすくなるケースもあるようです。

実際に入居が決まったのは…

最終的に入居が決まったのは、60代の単身男性でした。

条件面に納得されたうえでご契約いただきました。

高齢の方は「入居を断られやすい」現実もありますが、
こちらとしても柔軟に対応できたことで、スムーズな契約につながりました。

募集から成約までの流れ

最初の2ヶ月は大きな動きがなかったものの、
管理会社と相談して条件を微調整していくうちに、時間はかかりましたが半年ほどで申込が入りました。

AD3ヶ月＋地域最安値＋柔軟な入居条件という組み合わせが、
結果的に営業担当にも入居希望者にも刺さったのだと思います。

たかの

ちなみにこのエリアの最安値は2.2万円だったんですよね。告知事項があり、修繕をあまりしていないことから妥当だと考え、このように実践しました。（購入前の想定賃料は2万円だったので、実際には2000円アップして入居されています。）

告知事項あり物件で感じたこと

この経験を通じて強く感じたのは、
「告知事項あり＝入居が決まらない」という思い込みは誤りだということ。

大切なのは、

• 入居者が納得できる条件を提示すること
• 現場の声をもとに柔軟に対応すること

AD3ヶ月というコストは確かに重いですが、
長期空室による機会損失を考えれば、十分に合理的な判断でした。

たかの

といってもAD3か月でも6.6万円なのですぐに回収できますよね。

まとめ：誠実な告知と柔軟な対応がカギ

孤独死などの告知事項がある物件でも、

• 嘘をつかず、事実を丁寧に伝える
• 入居条件を広げる
• 管理会社と密に連携して調整する

この3つを徹底すれば、十分に入居は決まります。

今回のように特殊清掃を必要としないケースなら、
「条件の見直し＋誠実な告知」で十分に再生が可能です。

マイナス要素を恐れず、**“リスクを理解したうえで活かす”**ことが、
大家としての腕の見せ所だと感じました。

📘今後の予告
今後は「特殊清掃が必要なケースでのリフォーム」「特殊清掃が必要な場合の募集戦略」について、
もう少し具体的に掘り下げてお話しします。