積算評価ってなに？

こんにちは。
看護師大家のたかのです。

今日は不動産における積算評価について解説します。
積算評価は、不動産投資を行う上で非常に重要な要素。
融資の場面でも必ず登場しますので、ぜひこの機会にしっかり学んでいきましょう。

👉 私の自己紹介はこちらのプロフィール参照してください。

積算評価とは、不動産の「再取得にかかる費用」を基に価値を算出する方法のことです。
つまり、「その土地や建物をもう一度つくるとしたら、いくらかかるのか？」という考え方で評価します。

この評価は、金融機関の融資判断や税務評価などで活用されるため、不動産投資家にとって避けて通れない指標です。

✅ ポイント：積算評価は“実質的な価値”を示すもので、市場価格とは必ずしも一致しません。

積算評価は主に「土地」と「建物」の2つに分けて計算します。
ここが大事なので2回言います。「土地」と「建物」です！

土地の積算評価では、

といった公的な基準をもとに算定します。

たとえば商業地域の土地は住宅地より評価が高くなり、
逆に形が悪い土地や接道が悪い土地は減額されます。

建物は、「再建築費用（新築時のコスト）」をベースに評価します。
以下の国交省サイトでは、おおむね13万円／㎡前後が参考値です。
（国交省建築着工統計）

建物の構造によっても評価が変わります：

築年数が経つほど、減価償却によって評価額は下がります。

たかの

法定耐用年数を超えると基本的に建物の価値は無くなります。これは非常に重要な考え方なので押さえておきましょう！

積算評価では、駐車場・フェンス・庭などの外構も含まれます。
それぞれに再建築費用があり、加算対象となります。
ただし設備ごとの評価は細かいので、税理士への相談がおすすめです。

計算式は次の通りです：

積算評価額＝土地評価額＋建物評価額 − 減価償却額＋付帯設備評価額

土地の路線価・固定資産税評価額を基に土地価値を求め、
建物は再建築費用から経年劣化分を差し引きます。
最後に外構の価値を加えて、全体の積算評価額が完成します。

（※減価償却費の考え方については、後日詳しく記事にします）

積算評価はあくまで物理的価値の指標です。
市場の需要や地域人気は反映されにくく、
都心部などでは「積算評価＜市場価格」となることが多いです。

一方で、郊外や築古物件では「積算評価＞市場価格」となるケースもあります。