夜勤を手放して見つけた、小さな幸せと大きな自由 
こんにちは。
看護師大家のたかのです。
今回は、「築古一棟不動産のメリットとデメリット」についてお話ししていきます。
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一棟ものの築古不動産投資とは？
一棟ものの不動産投資とは、アパートやマンションなど建物全体を購入して運用する方法です。
部屋ごとではなく「建物単位」で所有するため、家賃収入の柱を複数持てるのが特徴です。
その中でも“築古物件”とは、耐用年数を経過した建物を指します。
購入価格が新築に比べて安いため、利回りが高くなりやすいというメリットがあります。
もちろん、古いからこそのリスクもありますが、うまく運用できれば少ない自己資金で安定収益を作ることができるのが築古一棟投資の魅力です。
私自身、初めて一棟を購入したときは築30年以上の木造物件でした。
外観こそ古びていましたが、リフォームで見違えるほど魅力的な空間に生まれ変わり、半年ほどかかりましたが結果的に満室に経営を続けています。
築古一棟不動産投資のメリット
① 高い収益性
築古物件は新築に比べて購入価格が低いため、利回りが高くなりやすいのが最大の魅力です。
たとえば、新築では利回り5〜6％程度でも、築古なら10％以上を目指せるケースもあります。
実際の私の所有している物件は実利回り13.6％で運用しています！
また、一棟ものは複数の部屋を同時に運用するため、家賃収入の分散効果もあります。
1室空いても、他の部屋で補えるのが安心材料ですね。
② スケールメリットがある
一棟運営では、戸建て投資よりも安定感があります。
1部屋空いても、他の入居者がいれば収益は継続します。
さらに、清掃や管理もまとめて依頼できるため、管理コストを全体で効率化できる点も大きな強みです。
③ リフォームで付加価値を高められる
築古物件は“古いからこそ”手を加える余地があります。
少しの工夫で、見違えるように入居者に選ばれる物件へ変えられます。
- 壁紙を明るくする・・・・壁紙を明るいものやライトを変える
- 洗面台を新品に交換・・・・実際に行いましたがものによっては10万程度かかるため状況しだいです
- 照明をダウンライトに変更
これだけでも印象が大きく変わります。
そして私のリフォームの基準は「この部屋に自分が住みたいか？」という感覚を大事にしています。
④ 融資を受けやすい（ただし条件あり）
一棟ものは家賃収入が安定しているため、銀行からの融資が通りやすい傾向があります。
ただし、築古すぎると耐用年数の問題で融資が難しくなることも。
私は基本的に「新耐震基準（1981年6月以降）」の物件のみを検討しています。
融資の出やすさと安全性を両立するには、ここが大きな分かれ目です。
築古一棟不動産投資のデメリット
① 修繕費がかさむ
古い物件では、屋根・外壁・配管などに修繕が必要になることがあります。
とくに購入直後の大規模修繕には注意が必要です。
購入前に
- 外壁の劣化・・・チョーキングサイン（壁をこすって白い粉が付く）
- 配管の詰まり
- 雨漏り跡・・・天井のシミ
などを必ずチェックしましょう。
ちなみに私の物件は2年所有していますが水道管破裂を3回経験していますが、また起こったかぁぐらいの感覚です。
② 空室リスク
築古物件は家賃を下げないと入居がつきにくい場合があります。
特に地方では人口減少エリア＝空室リスクも高くなります。
つまり、「安く買える＝すぐに儲かる」ではないということ。
ドナルドトランプが不動産についてこのような発言をしています。1に立地、2に立地、3に立地。
これは私も不動産を選ぶ上で一番大切にしている言葉です。
いくら新しくても良い立地でなければ入居者に選ばれにくいと考えています。
③ 管理の手間が増える
一棟を持つということは、設備トラブルや入居者対応も増えるということです。
自主管理を選ぶ場合は時間も取られます。
私は信頼できる管理会社に任せていますが、管理費は家賃収入の約5％＋修繕時の都度費用が目安です。
④ 出口戦略の難しさ
築古物件は売却時に買い手が見つかりにくい傾向があります。
再販時の価格が下がるリスクを踏まえ、購入前に「出口」を考えておくことが大切です。
築古一棟投資で成功するためのポイント
① 立地選びがすべて
大学、病院、駅、企業──
「人の流れがある場所」を選ぶことが最優先です。
たとえ築30年でも、駅徒歩圏であれば入居はつきやすいです。
逆に、どんなに新しくても需要のない立地は避けましょう。
② リフォームは“ターゲット”を決めて
誰に住んでもらいたいかを明確にすると、無駄な工事を減らせます。
- 女性向け → 明るい照明・清潔感
- 単身者向け → 家電付き・ネット無料
- 高齢者向け → バリアフリー・手すり設置
すべてを新しくするより、「必要なところだけ改善」が鉄則です。
③ 管理会社は“パートナー”選び
管理会社は、オーナーにとって右腕のような存在です。
対応が早く、地域の賃貸事情に詳しい会社を選びましょう。
私も現在、信頼できる管理会社さんと協力しており、おかげで常に満室を維持できています。
まとめ：築古でも“賢く持てば”自由に近づける
築古一棟不動産投資は、
✅ 高利回り
✅ 手を加えて価値を上げられる
✅ 安定したキャッシュフローを作りやすい
という魅力があります。
一方で、
⚠ 修繕や空室リスク
⚠ 管理の手間
⚠ 出口戦略の難しさ
といった課題も伴います。
ですが、それらを理解し、正しい手順で進めれば、夜勤を手放しても安定した収入を得ることができる手段になり得ます。
リフォームを考える時にはこちらのサイトを使用してみてください。👇
こちらのサイトは実際に私が修繕について数値を参考にするために使ったものです。一度の電話でやり取りが完結するのでわかりやすくおススメです。
あと不動産投資は、一人で悩むよりメンターと学ぶ方がずっと早いです。
私も最初の一棟を買うまでは、何度も立ち止まりました。
でも、あの一歩が今の「家族との時間を大切にできる働き方」につながっています。
あなたも、少しずつでも行動していけばきっと変わります。
一緒に、夜勤に縛られない自由な生き方を目指していきましょう🌿
