【不動産賃貸業】第4期は「黒字決算」を最優先に。リフォームをあえて見送るという判断

こんにちは、看護師大家のたかのです。

今日は、私自身の不動産経営の方針について書いていきます。

現在、私は3棟の物件を所有していますが、この1年（2026年10月期）は**「黒字の決算書を作ること」**を最優先の目標にしています。

その理由は前回の記事を参照してください。

前期（第3期）は、法人で所有している物件の購入に伴って諸経費（不動産取得税、火災保険の加入など）がかさみ、約100万円の赤字決算となりました。
キャッシュフロー自体は年間120万円ほど出るため、手元資金は増加してきていますが、決算上は赤字という状態です。

このままでも経営としては問題ありませんが、次の融資を見据えると、「黒字決算書」を作っておくことが非常に重要と感じています。

そのため、第4期は支出をしっかりコントロールしていく方針にしました。

もともと、特殊清掃が必要な1室があり、こちらは150万円ほどのリフォームを予定していました。
ただ、北海道は冬が厳しく、工事時期も限られることを考えると、無理して今期に行う必要はないと判断。

リフォームを行えばもちろん建物価値は上がりますが、今期の目的は**「信用力を高めること」**。
つまり、金融機関に「安定して黒字経営を続けている会社」という印象を残すことが最優先に考えています。

そして黒字化に向けて、固定費を中心に経費を見直しています。
通信費、保険料、交通費など、日々の支出を振り返るだけでも意外と無駄が見えてきます。

特に修繕費用に関しては管理会社に依頼しているところはやや高額なので検討の余地があると考えています。

たかの

先日、とある1室にすずめの巣が換気扇にできていると連絡があり撤去費用4万程かかりました。

普通なら1.5万円ぐらいなのにと感じているので自ら動く必要があると感じています。

また、広告料や仲介手数料など「直接収益につながる経費」はしっかり計上し、その他の部分はできる限りスリム化。
小さな積み重ねが決算結果に大きく影響してきます。

第4期は「黒字を出す年」なので、空室リスクを最小限に抑えることも大切。
入居者さんが安心して住み続けられるように、トラブル対応や管理会社との連携もこれまで以上に意識していこうと考えています。

実際、収益物件の一番の黒字要因は「満室稼働」です。
余計なリフォームをせずとも、入居が安定していれば黒字化は十分に可能です。

たかの

特殊清掃が必要な1室を除き、7室は満室なのでこのまま維持を目指しますが、途中で家賃up可能か考えていきます。

今期の目標は明確です。
「リフォームをあえて行わず、支出を抑えて黒字決算で締める」。

この1年を堅実に乗り切ることで、来期（第5期）には金融機関からの評価を高めた状態で、次の修繕や新規購入へと動くことができます。

地味に見えるかもしれませんが、こうした“黒字を積み上げる時期”こそが、長期的に見て不動産経営の信頼を築く大切な期間です。

2026年10月の第4期は、

この3つを意識して、確実に黒字決算を実現する1年にしていきます。

派手な拡大よりも、地に足のついた経営を。
その積み重ねが、次のステップへの一番の近道だと感じています。