看護師大家たかの｜看護師のための不動産投資 
こんにちは。看護師大家のたかのです。
先日、新築ワンルーム投資に関する営業電話を受けました。
私は現在、複数の賃貸物件を所有・運営しています。そのため、不動産投資に関する営業電話や勧誘を受けることがあります。
今回提案されたのは、横浜駅から徒歩3分という立地の新築区分マンションでした。
一見すると、とても魅力的に感じる条件です。しかし、話を聞いていく中で、私はすぐに「今回は不要です」と伝えました。
今回は、その営業電話の内容と、私が確認したポイントについて紹介します。
学会の帰り道に記入したアンケートがきっかけ
今回の電話のきっかけは、昨年、学会の帰り道に声をかけられたことでした。
そのとき、「不動産に興味はありませんか」と聞かれ、アンケートに電話番号を記入しました。
その後しばらく経ってから、「不動産投資に興味があるなら、こういった物件はどうですか」と電話がかかってきました。
提案された物件の概要は、次のような内容です。
- 横浜駅徒歩3分
- 新築区分マンション
- 1K
- 専有面積25㎡
- 価格3,500万円
- 月額家賃10万円
- サブリース契約
- 想定利回り3.5％
横浜駅から徒歩3分という立地は、確かに魅力的です。
また、毎月一定額の家賃が入るように聞こえる「サブリース」という仕組みにも、安心感を持つ人がいるかもしれません。
電話では、老後資金や年金についての説明もありました。
将来の年金に不安を感じている人にとっては、「今から不動産を持っておけば、老後の収入になる」と聞くと、興味を持つこともあるでしょう。
私が確認したかったこと
私は、まずサブリースについて質問しました。
「サブリースを付けずに契約することはできますか？」
また、物件価格と家賃を聞いた時点で、次のようにも尋ねました。
「この条件だと、収支は赤字ですよね？」
しかし、この質問に対して、明確な回答はありませんでした。
融資条件や返済期間、毎月の返済額についての説明もありませんでした。
管理費や修繕積立金、固定資産税、保険料などがどの程度かかるのか、月々の収支がどうなるのかについても、具体的な説明はありませんでした。
もちろん、電話での短いやり取りだったため、すべての資料がそろっていなかった可能性はあります。
ただ、投資を検討するのであれば、最初に確認したいのは「毎月いくら残るのか」という点です。
表面上の利回りだけでは判断できない
物件価格3,500万円で、家賃が月10万円だとすると、年間家賃は120万円です。
単純計算では、表面利回りは約3.4％です。提示された想定利回り3.5％とも、大きくは変わりません。
しかし、実際の賃貸経営では、家賃がそのまま利益になるわけではありません。
次のような費用がかかります。
- 管理費
- 修繕積立金
- 固定資産税
- 火災保険・地震保険
- 賃貸管理手数料
- 入居者募集費用
- 原状回復費
- 設備交換費
- 借入金の利息
さらに、融資を利用する場合は、毎月の返済額も考えなければなりません。
家賃が月10万円でも、返済額や諸経費を差し引いた結果、毎月赤字になる可能性があります。
また、サブリース契約であっても、契約期間中ずっと同じ家賃が保証されるとは限りません。
将来的に賃料の見直しが行われることもありますし、契約内容によっては、オーナー側が負担する費用が発生する場合もあります。
そのため、「サブリースだから空室の心配はない」と単純に考えるのではなく、契約書の内容を確認する必要があります。
老後資金や年金の話だけで決めない
今回の営業電話では、老後資金や年金についての説明がありました。
将来のお金について考えることは大切です。
しかし、老後の不安を解消することと、毎月赤字になる可能性がある不動産を購入することは、同じではありません。
老後に家賃収入を得たいのであれば、まずは次のことを確認する必要があります。
- 借入金を完済した後に、いくら手元に残るのか
- 家賃が下落した場合も収支が成り立つのか
- 修繕費や空室期間を含めても運営できるのか
- 売却したいときに買い手が見つかるのか
- 売却価格がローン残高を下回らないか
将来の話をするのであれば、良いシナリオだけでなく、家賃が下がった場合や空室が続いた場合についても確認したいところです。
私は「キャッシュフローの最大化をしたい」と伝えた
今回、私は次のように伝えました。
「私は節税ではなくて、キャッシュフローの最大化をしたいので、今回は不要です」
不動産投資には、節税効果が期待できるケースもあります。
ただし、節税できることと、投資によってお金が増えることは別の話です。
私自身は、物件を所有するなら、空室や修繕などのリスクを考慮したうえで、できるだけ手元にキャッシュが残ることを重視しています。
そのため、毎月の収支が確認できない状態で、老後資金や節税効果だけを理由に購入することはありません。
営業電話を断るときに使える言葉
営業電話を受けたとき、相手に申し訳ないと感じて、曖昧な返事をしてしまう人もいると思います。
しかし、検討するつもりがない場合は、はっきり伝えた方が、お互いのためになります。
例えば、次のような断り方があります。
「今は不動産の購入を検討していません」
「電話で投資判断をするつもりはありません。必要になった場合はこちらから連絡します」
「収支資料や契約内容を確認できない提案は検討しません」
「今後の営業電話は不要です」
強い言葉を使う必要はありませんが、興味がないのに「また連絡ください」「少し考えます」と伝えると、再び営業を受ける可能性があります。
不要だと感じた場合は、自分の方針を簡潔に伝えることが大切です。
新築ワンルーム投資を検討する前に確認したいこと
営業担当者から物件を紹介された場合は、次の内容を確認してください。
- 周辺の実際の家賃相場
- 同じエリアの空室状況
- 競合物件の数
- 管理費・修繕積立金
- 固定資産税・保険料
- 賃貸管理手数料
- 入退去時の費用
- 借入金利と返済期間
- 家賃下落後の収支
- 空室が数か月続いた場合の収支
- 売却時の想定価格
- 売却時にかかる諸費用
- 営業担当者以外の第三者の意見
特に重要なのは、毎月の収支です。
「家賃はいくらか」だけではなく、すべての支出とローン返済を差し引いた後に、毎月いくら残るのかを確認しましょう。
不動産投資は、勧められたから始めるものではない
今回の物件が、必ず悪い物件だと断定するつもりはありません。
横浜駅徒歩3分という立地には、一定の魅力があると思います。
ただし、立地が良いことと、投資として収益が出ることは別の話です。
不動産投資は、営業担当者に勧められたから始めるものではありません。
自分で物件の収支を確認し、空室や修繕、家賃下落、金利上昇などのリスクを考えたうえで判断するものです。
実際に賃貸経営を始めると、空室が発生したり、設備が壊れたり、想定していなかった修繕費が必要になったりすることがあります。
購入前に良い面だけではなく、悪いケースも想定しておくことが重要です。
営業電話を断ることは、投資の機会を失うことではありません。
自分に合わない投資を避けることも、大切な投資判断の一つです。
まとめ
今回の営業電話を通じて、私が感じたことは次のとおりです。
- 表面利回りだけでは、実際の収支は分からない
- サブリースの内容や家賃見直しの条件を確認する必要がある
- 老後資金や節税効果だけで投資を決めてはいけない
- 購入前に、空室・修繕・家賃下落を想定する
- 必要がなければ、営業電話ははっきり断ってよい
営業電話や投資話を受けたときは、その場で決める必要はありません。
一度立ち止まり、資料を確認し、自分で収支を計算してみてください。
不動産投資は、焦って始めるものではありません。
営業担当者の話を聞いたあとに「本当に自分に合う投資なのか」と考える時間を持つことが、最初の大切な一歩だと思います。
気になる物件を相談したい方へ
営業電話で紹介された物件や、不動産会社から提案された物件について、自分だけで判断するのが不安な方は、物件概要や収支資料を整理してご相談ください。
現役看護師大家の視点から、購入前に確認したいポイントを一緒に整理します。
「この物件は購入しても大丈夫なのか」と迷っている方は、ぜひお気軽にこちらから気になる物件を相談する。
