第4期も赤字になりそうだと分かったとき、戦略を変えた話

こんにちはー

看護師大家のたかのです。

今回は決算書から作戦を変更した話しを書いていきます。

実は、第4期は黒字になる予定でした。

物件取得のタイミング、減価償却、修繕費。

それなりに計算した上で、

「来期からは数字は落ち着くはず」

そう思っていました。

でも、第3期の決算書を見たとき、

たかの

あれっ？あまり数字が良くない？と感じました

決算書を見て感じたこと

第3期の決算は、こんな感じです。

• 売上：約172万円
• 経費：約294万円
• 当期純損失：約92万円
• 減価償却：約31万円

数字だけ見ると、赤字です。

ただ、現金の動きは少し違いました。

• キャッシュフロー：月10万円
• 空室が埋まれば：月13万円

つまり、

「決算書は赤字だけど、現金は少しずつ増えている」

不動産投資では、わりとよくある状態です。

しかし、問題は“今期の赤字”ではありません

本当に気になったのは、別のことでした。

このままいくと、

たかの

第4期も赤字になりそうだ

これは、思っていたより大きな気づきでした。

なぜなら、第4期は黒字に転じる前提で、事業計画を考えていたからです。

つまり、

「自分の計算が、少し楽観的だった」

ということでした。

なぜ計算がズレたのか

理由は、いくつかあります。

① 固定費の存在

税金や管理費、手数料など。

不動産は、想像以上に固定費がかかります。

② 修繕費のタイミング

想定より早く、修繕が必要になりました。

追加で70万円ほど。

③ 空室の影響

たった1室ですが、

月3万円、年間にすると36万円。

数字にすると、意外と大きいです。

④ 金利

支払利息は、年間で約30万円ほど。

こうして並べてみると、

「黒字になるはずだった計算」が、

少しずつズレていたことが分かりました。

だから、やることを少し変えました

これまでは、こんなふうに考えていました。

• 空室は、そのうち埋まるだろう
• 修繕は、必要になったら対応しよう
• 黒字化は、時間が解決してくれるはず

でも、少し考え方を変えました。

① 空室対策を、優先順位の一番上に

広告費を使う。

条件を見直す。

募集の方法を変える。

空室は「仕方ないもの」ではなく、

「ちゃんと向き合うテーマ」だと考えるようにしました。

② 修繕を「コスト」ではなく「投資」として見る

70万円の修繕は、正直に言うと痛いです。

でも、やらなければ、

家賃も上げられないし、物件の価値も上がらない。

そう考えて、踏み切りました。

③ 決算書だけでなく、キャッシュフローを見る

会計上の黒字かどうかだけでなく、

「現金がどう動いているか」を、より意識するようになりました。

不動産経営では、

この感覚が意外と大事だと思っています。

赤字は、必ずしも悪いものではない

今回の決算書から分かったのは、

「赤字だった」という事実よりも、

「戦略を見直すタイミングだった」ということでした。

不動産投資は、

取得して、

試行錯誤して、

少しずつ形にしていくもの。

たぶん、このフェーズを通らずに、

うまくいく人はいないんじゃないかなと思います。

第4期は、簡単には黒字にならないかもしれません。

でも、

何もしなければ、何も変わらない。

少しやり方を変えれば、未来も少し変わる。

そんなふうに考えています。