看護師大家たかの｜看護師のための不動産投資 
今回は、大阪府寝屋川市にある鉄骨造の賃貸物件を現地調査しました。
築年数は38年、間取りは2DK、専有面積は約35㎡です。比較的コンパクトな間取りですが、使い方によっては一人暮らしでも暮らしやすく、入居者のターゲットを明確にすれば、満室を目指せる可能性があります。
一方で、洗濯機置き場がベランダに設置されていることや、脱衣所がないことは、入居者が内見時に気にするポイントになりそうです。
今回は、周辺の賃料相場や想定される入居者、募集時の注意点などを確認しながら、この物件の収益性について考えてみます。
物件の概要
今回調査した物件の概要は、次のとおりです。
- 所在地：大阪府寝屋川市
- 構造：鉄骨造
- 築年数：築38年
- 間取り：2DK
- 広さ：約35㎡
- 洗濯機置き場：ベランダ
築38年ということもあり、新築や築浅物件と同じ条件で入居者を募集するのは難しいでしょう。
ただし、2DKの間取りは、居室が一部屋だけの物件と比べると、使い方の幅があります。寝室と生活スペースを分けたい人や、荷物が多い人にとっては、一定の使いやすさがある間取りです。
賃料相場は4万5,000円〜5万円前後
周辺の賃料相場をヒアリングしたところ、同じような条件の物件では、賃料はおおむね4万5,000円〜5万円前後という印象でした。
もちろん、実際の募集賃料は、部屋の状態や設備、募集時期などによって変わります。しかし、築年数や広さを考えると、大幅に高い賃料を設定するよりも、周辺相場を意識した現実的な条件で募集する方が、入居付けにつながりやすいと考えられます。
また、敷金・礼金を0円にすることで、初期費用を抑えたい入居者にはアピールしやすくなります。
想定されるターゲットは、次のような人です。
- シングルマザー
- 一人暮らしの社会人
- 住み替え費用を抑えたい人
2DKは、一人暮らしにはやや広めに感じられる場合もあります。一方で、生活スペースと寝室を分けたい人、仕事用の部屋や収納スペースが必要な人にとっては、使い勝手のよい広さです。
単に「2DK」と掲載するだけでなく、部屋の使い方を具体的にイメージできるように紹介することが重要になります。
物件のメリットと気になる点
この物件のメリットは、初期費用を抑えやすいことと、2DKの広さを活かせることです。
敷金・礼金0円にすれば、引っ越し費用をできるだけ抑えたい人にとって、検討しやすい物件になります。特に、住み替えにまとまった費用をかけにくい人にとっては、初期費用の低さが大きな判断材料になる可能性があります。
一方で、気になる点もあります。
まず、洗濯機置き場がベランダにあることです。屋外に設置されているため、雨や風などの影響を受けやすく、洗濯機本体の劣化が室内置き場より早くなる可能性があります。
洗濯のたびにベランダへ出る必要があるため、入居者によっては不便に感じるでしょう。特に、日々の家事のしやすさを重視する人にとっては、内見時の大きな確認ポイントになります。
また、脱衣所がないことも注意が必要です。
脱衣所がない間取りでは、入浴時の着替えや洗面所の使い方に不便を感じる人もいます。シングルマザーや社会人など、暮らしやすさを重視する層にとっては、「脱衣所がない」「洗濯機が外にある」という点が、入居を決める際の判断材料になりそうです。
募集時には、こうした弱点を隠すのではなく、事前に分かりやすく伝えることが大切です。そのうえで、2DKの使い方や初期費用の低さなど、物件のメリットもしっかり見せる必要があります。
広告料は1〜2か月程度が目安
募集時の広告料は、1〜2か月程度が目安になりそうです。
早期に入居者を決めたい場合、広告料や募集条件の設定は重要になります。ただし、広告料を上げれば、必ず早く入居者が決まるとは限りません。
賃料が周辺相場から大きく外れていないか、写真や募集文で物件の魅力が伝わっているか、初期費用が入居者にとって検討しやすい水準かなど、複数の要素を合わせて考える必要があります。
広告料だけに頼るのではなく、賃料、敷金・礼金、物件の見せ方を含めて、募集条件全体のバランスを整えることが大切です。
満室は目指せるが、賃料アップには限界がある
今回の現地調査を通して感じたのは、この物件は条件を整理すれば、満室を目指せる可能性があるということです。
敷金・礼金を0円にして初期費用を抑え、2DKの広さを活かした募集内容にすることで、入居者の候補を明確にできます。周辺の賃料相場を意識しながら、物件の特徴に合ったターゲットへ訴求できれば、入居付けは十分検討できるでしょう。
ただし、築年数や設備面を考えると、賃料を大きく増額するのは難しそうです。
満室経営を目指すことと、賃料を上げて収益を改善することは、必ずしも同じではありません。募集条件を工夫するのか、設備を改善するのか、リフォーム費用をかけるのか。どの方法を選ぶかによって、必要な費用と得られる効果は変わります。
購入や運用を検討する際には、「どれだけ家賃を上げられるか」だけでなく、「現在の条件で無理なく入居者を付けられるか」を確認することが重要です。
現地調査で確認すべきポイント
物件の収益性を考えるとき、賃料や利回りなどの数字はもちろん重要です。
しかし、実際の入居者がどのように暮らすのかを想像することも欠かせません。洗濯機置き場の位置、脱衣所の有無、部屋の使いやすさなどは、募集図面や数字だけでは分かりにくい部分です。
今回の物件は、派手な賃料アップを狙うタイプではありません。
一方で、ターゲットを明確にし、募集条件を整えれば、安定して入居者を付けられる可能性のある物件だと感じました。現地調査では、物件の強みだけでなく、入居者目線での弱点も確認することが大切です。
まとめ
大阪府寝屋川市にある築38年・2DK・約35㎡の鉄骨造物件を現地調査しました。
賃料相場は4万5,000円〜5万円前後という印象で、敷金・礼金0円などの条件を設定すれば、初期費用を抑えたい入居者への訴求が期待できます。
ただし、ベランダの洗濯機置き場や脱衣所がない点は、入居者によってはマイナス要因になります。
この物件は、大幅な賃料アップを狙うよりも、周辺相場に合わせた賃料設定と、ターゲットを意識した募集によって満室を目指すタイプと考えられます。
不動産投資では、数字だけで判断するのではなく、設備の使い勝手や入居者の生活を想像しながら、無理のない運用ができるかを確認することが重要です。
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※本記事は、現地調査時点のヒアリング内容と所感をもとに作成しています。賃料相場や募集条件は、時期や物件の状態、周辺環境などによって変動します。実際の投資判断にあたっては、必要な情報を確認したうえでご判断ください。
