京都市北区の物件調査・ヒアリング｜賃貸需要はある？北大路駅周辺の業者3社に聞いてみた

先日、京都市北区で検討している一棟アパートについて、北大路駅周辺の賃貸業者3社にヒアリングをしてきました。

今回の物件は、これまで僕があまり手を出してこなかったエリア。

ただ、物件資料を見ていると「このエリア、賃貸需要はありそうだな」と感じる部分がありました。

一方で、物件には気になるところもあります。

そこで今回は、実際に北大路駅周辺の賃貸業者に話を聞いて、

• このエリアに本当に賃貸需要があるのか
• どんな人が入居するのか
• 家賃はいくらくらいが妥当なのか
• 生活保護の方を受け入れるとどうなのか
• 駅から離れていても入居付けできるのか
• 駐輪場やバイク置き場がないことは問題にならないのか

を確認してきました。

今回は、実際にどんな話が出てきたのか、そのまま紹介していきます。

今回調査した物件

まず、今回検討している物件の概要です。

物件自体は、築34年ではありますが、外観は結構きれいです。

一方で、僕が資料を見た段階から気になっていたのが、駐車場やバイク置き場がないこと。

そして、最寄り駅から徒歩22分。

この条件で、本当に入居者を付けられるのか。

ここは実際に現場の人に聞いてみないと分かりません。

なぜ今回、賃貸業者にヒアリングしたのか

不動産投資をしていると、物件資料を見ているだけでは分からないことがたくさんあります。

例えば、

「この家賃なら入るだろう」

と自分では思っていても、実際にその地域で客付けをしている業者さんからすると、

「その家賃では厳しいですよ」

ということもあります。

逆に、資料だけを見ると弱そうに見える物件でも、

「この条件なら意外と入りますよ」

と言われることもあります。

今回の物件も、僕自身これまであまり手を出していなかったエリアでした。

だからこそ、

「実際にこの地域で部屋を探している人はいるのか？」

というところから確認してみることにしました。

今回は北大路駅周辺の賃貸業者3社に話を聞きました。

実際に賃貸業者3社に聞いてみた

今回、聞いた質問は大きく3つです。

質問①

「この辺の賃貸需要について教えてください」

質問②

「想定として25,000円から28,000円程度が相場と考えていますが、いかがですか？」

質問③

「例えば、生活保護の方の入居も検討しているのですが、いかがですか？」

実際に物件を買う前には、こういうところを現場の業者さんに聞くようにしています。

では、実際にどんな回答だったのか。

「賃貸需要はある。ただし大学生との競合になる」

まず、3社から共通して出てきたのが、

「賃貸需要はある」

という話でした。

ただし、ここで一つ注意点があります。

このエリアは大学生が多いため、大学生向けの物件との競合になるとのこと。

つまり、

「需要があるから大丈夫」

という単純な話ではありません。

同じ1Kの部屋を探している人の中には、大学生も多い。

そうなると、

• 家賃
• 駅からの距離
• 部屋の広さ
• 駐輪場
• バイク置き場

などで比較されることになります。

今回の物件は駅から徒歩22分。

さらに駐車場や駐輪場、バイク置き場がありません。

「駐輪場かバイク置き場があったら尚良い」

という話もありました。

これは今回の物件を見るうえで、僕自身も気になっていたところです。

駅から徒歩22分という立地を考えると、自転車やバイクを使う入居者にとって、置き場所があるかどうかは重要になります。

今回の物件は正式な駐輪場・バイク置き場はありません。

ただ、共用部に置くことはできます。

この点をどう考えるかは、実際に入居募集をする際にも重要になりそうです。

生活保護の方を受け入れることについて聞いてみた

今回、もう一つ確認したかったのが、

生活保護の方の入居についてです。

僕から業者さんには、

「例えば、生活保護の方の入居も検討しているのですが、いかがですか？」

と聞きました。

すると、興味深い回答がありました。

生活保護を受け入れてくれるようなアパートは少ないため、もし受け入れてもらえるのであれば非常に助かる

ということでした。

これは今回の物件を考えるうえで、かなり重要な情報だと思っています。

「生活保護を受け入れられる」という差別化

不動産投資では、

「この物件の強みは何ですか？」

と考えることがあります。

今回の物件の場合、駅近でもありません。

むしろ北大路駅から徒歩22分。

駐車場もありません。

駐輪場・バイク置き場もありません。

外観はきれいですが、築34年です。

では、何を強みにできるのか。

今回のヒアリングでは、

生活保護の方を受け入れられること自体が、このエリアでは一つの差別化になる可能性がある

ということが分かりました。

もちろん、これは「生活保護の方を受け入れれば必ず満室になる」という意味ではありません。

あくまで、実際に客付けをしている業者さんから、

「生活保護を受け入れてくれるアパートは少ない」

という話が出た、ということです。

ここは物件を見るうえで、一つの材料になります。

家賃相場についても聞いてみた

僕は今回、

「想定として25,000円から28,000円程度が相場と考えていますが、いかがですか？」

と聞きました。

一方で、現在の物件の賃料は3.5万円です。

ここには少し差があります。

つまり、

現在の3.5万円という賃料が、そのまま今後も維持できるのか？

という点は確認しておく必要があります。

実際に聞いてみると、厳しいというお返事でした。

特に今回の物件は空室が6戸あります。

8戸中6戸が空室ということは、現在の入居状況だけを見ると決して楽観できる状態ではありません。

「賃貸需要がある」という話と、

「この物件が今の家賃で満室になる」

という話は別です。

ここは僕も分けて考えています。

「満室にできる」と客付け業者から言われた

今回、僕が一番気になったのがここです。

客付け業者からは、

「生活保護の方などを受け入れることができれば、満室にできる」

という話がありました。

これはあくまで業者さんからいただいた見立てです。

僕自身が、

「絶対に満室になる」

と判断したわけではありません。

ただ、この話を聞いて僕自身も少し見方が変わりました。

というのも、ヒアリングの中で、

生活保護の方でも比較的若い方が多い

という話もあったからです。

そう考えると、

「駅から遠いから入居者がいない」

という単純な物件ではないのかもしれません。

今回のヒアリングで分かったこと

今回の話を整理すると、こんな感じです。

賃貸需要

このエリアには賃貸需要がある。

ただし、大学生が多いエリアなので、大学生向け物件との競合になる。

家賃

僕が想定していた家賃は2.5〜2.8万円程度。

一方、現在の賃料は3.5万円。

この差については、実際に募集する際に慎重に確認する必要がある。

入居者層

大学生が多いエリア。

一方で、生活保護の方や外国人の入居も考えられる。

ヒアリングでは、外国人については東南アジア系の入居者の話も出ました。

競合

生活保護の方を受け入れ可能な物件は少ないとのこと。

そのため、受け入れ可能にすること自体が差別化になる可能性がある。

駐輪場・バイク置き場

駅から離れているため、駐輪場やバイク置き場があれば、より良いとのこと。

今回の物件には正式な駐輪場・バイク置き場はない。

空室について

客付け業者からは、条件を整えれば満室にできるという見立てがあった。

ただし、これはあくまで業者さんの見立て。

僕自身は「満室になる可能性はある」と考える材料にはなったものの、これだけで判断するつもりはありません。

看護師大家たかのは、この物件をどう見る？

今回のヒアリングをしてみて、僕自身はこの物件に対する見方が少し変わりました。

最初に資料を見たときに気になっていたのは、

「駅から徒歩22分」

ということ。

さらに、

「駐車場・駐輪場・バイク置き場がない」

という点も気になりました。

普通に考えれば、入居付けでは弱点になりそうです。

実際、業者さんからも「駐輪場かバイク置き場があったら尚良い」と言われています。

一方で、今回のヒアリングでは、

「このエリアには賃貸需要がある」

ということも分かりました。

さらに、

「生活保護の方を受け入れてくれる物件が少ない」

という話もありました。

これは、今回の物件にとって一つの強みになる可能性があります。

ただし、ここで「じゃあ買いですね」とはなりません。

僕が不動産投資で大切にしているのは、一つの情報だけで判断しないことです。

今回のヒアリングはあくまで賃貸需要についての調査。

実際に購入するかどうかを決めるには、

• 実際の募集賃料
• 空室を埋めるまでに必要な期間
• リフォーム費用
• 今後の修繕費
• 融資条件
• 毎月のキャッシュフロー
• 生活保護の方を受け入れる場合の条件
• 外国人入居者を受け入れる場合の条件

なども確認する必要があります。

特に今回は8戸中6戸が空室です。

ここは決して小さな問題ではありません。

「満室にできる」という業者さんの言葉をそのまま信じるのではなく、

本当にその条件で入居が決まるのか？

をもう一段掘り下げて確認する必要があります。

物件資料だけでは分からないことがある

今回、北大路駅周辺の賃貸業者3社に話を聞いてみて、改めて感じたことがあります。

それは、

物件資料だけでは分からないことがかなり多い

ということです。

資料には、

「1,700万円」
「築34年」
「8戸」
「表面利回り17％」

といった数字が載っています。

でも、

「このエリアでは実際にどんな人が部屋を探しているのか」

「大学生との競合がどのくらいあるのか」

「生活保護を受け入れられる物件が少ないのか」

「駐輪場やバイク置き場があった方がいいのか」

といったことは、資料だけではなかなか分かりません。

だから僕は、気になる物件が出てきたら、実際にその地域で客付けをしている業者さんに話を聞くようにしています。

もちろん、業者さんの話がすべて正しいとも限りません。

だからこそ、複数の業者さんに聞いて、情報を比較する。

今回も北大路駅周辺の3社に聞いてみました。

こうやって一つずつ情報を集めていくと、物件資料を見ているだけでは見えてこなかった「その物件の特徴」が少しずつ見えてきます。

気になる物件があるなら、まず調べてみる

今回のような調査は、物件を買うかどうかを決めるための一つの材料です。

「この物件、なんとなく良さそうだけど本当に大丈夫かな？」

「不動産会社から紹介されたけど、自分では判断できない」

「ポータルサイトで気になる物件を見つけた」

そんなときは、まずその物件について調べてみることが大切だと思います。

もし今、あなたが検討している物件があれば、今回と同じように、物件について一緒に確認していくこともできます。

不動産会社から紹介された物件でも、ポータルサイトで見つけた物件でも構いません。

まだ依頼すると決めていなくても大丈夫です。

「この物件、ちょっと気になっているんだけど……」

くらいの段階でも、まず相談してください。

物件を買うことを急ぐのではなく、

「本当にこの物件を買っていいのか？」

を一緒に考える。

そのための物件調査です。

【気になる物件を相談する】からご相談下さい。