減価償却ってなに？築古一棟不動産での考え方

こんにちは。
看護師大家のたかのです。

今日は「築古一棟不動産の減価償却」について解説します。

以前、積算評価の記事の中で少し触れましたが、今回は減価償却にフォーカスして詳しくお伝えしていきます。
減価償却を理解していないと、税金面で大きく損をしてしまう可能性がありますので、しっかりと押さえておきましょう。

もしよければ前回の記事も参考にしてください。積算評価ってなに？

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築古の一棟物件を購入する際、減価償却は節税のカギとなります。
しかし同時に、キャッシュフローや出口戦略にも影響するため、仕組みを理解しておくことが大切です。

減価償却とは、不動産の建物部分にかかった費用を、法定耐用年数に応じて少しずつ経費として計上していく仕組みです。

土地は価値が減らないため対象外ですが、建物は年々劣化していくため、価値を段階的に経費化していきます。

例：

耐用年数については、以前の記事「経済的耐用年数ってなに？法定耐用年数との違い」で詳しく解説しています。

築古物件は、すでに法定耐用年数を過ぎている場合が多くあります。
このときは「残存耐用年数」という短い期間で償却を行うため、毎年の経費が大きくなる＝節税効果が高いというメリットがあります。

残存耐用年数の計算式：
法定耐用年数 × 20％ + 経過年数 ÷ 2（切り捨て）

例：
木造（法定耐用年数22年）で築30年の物件の場合
→ 22年 × 20％＝ 4.4年 → 切り捨てて4年が残存耐用年数

つまり、たった4年間で建物の価値を経費にできる、ということです。

✅ 節税効果
減価償却費を経費として計上できるため、所得税・住民税の負担を軽減できます。
特に築古物件では、短期間で多額の償却費を計上でき、初期の節税効果が非常に高いです。

✅ キャッシュフローの改善
税金を抑えることで、手元に現金が残りやすくなります。
その資金を次の投資や修繕費に充てることで、経営の安定化にもつながります。

⚠️ 減価償却終了後の税負担
償却期間が終わると経費計上できなくなり、税負担が増えることがあります。
そのため、減価償却中に家賃アップや支出の最適化などでキャッシュフローを整えておくことが大切です。

⚠️ 売却時の譲渡所得税
減価償却により帳簿上の建物価値（簿価）が下がるため、売却益が大きくなり、譲渡所得税が増える可能性があります。
出口戦略は購入時から意識しておきましょう。

⚠️ 修繕費とのバランス
築古物件は修繕費が発生しやすいです。減価償却だけに頼らず、修繕・維持コストも含めた長期収支計画を立てることが重要です。

減価償却を有利に活用するためには、購入前の確認がカギです。

購入後も、運用計画に減価償却費を組み込み、キャッシュフローを継続的にチェックしましょう。

築古一棟不動産の投資では、減価償却を理解し、計画的に活用することで大きな節税効果が得られます。

ただし、減価償却終了後の税金や修繕費なども考慮し、長期的な視点で戦略を立てることが欠かせません。

購入前には必ず自分でシミュレーションを行ってみてください。
分からない場合は収支計画に強いコンサルティング会社もありますので、気になる方は相談してみるのも良いでしょう。

引き続き、学びながら行動していきましょう。
本日もありがとうございました！

引き続き学んで行動していきましょう！

本日もありがとうございました！