夜勤を手放して見つけた、小さな幸せと大きな自由 
こんにちは、看護師大家のたかのです。
不動産投資で重要なのは、やはり「物件選び」です。先日、楽街で紹介された関西エリアの物件が、私のアンテナに引っかかりました。特に、**「高利回り」と「好立地」**という二つの魅力を持つこの物件。
今回は、この大阪の一棟不動産について、初期の資料確認でどのような点をチェックし、どのように評価したのかを、私独自の**「看護師的視点」**も交えて詳しく解説します。
皆さんの物件調査の参考にしていただければ幸いです。
1. 物件概要：スペックは「買い」なのか？
紹介されたのは、大阪にある築10数年経過した一棟物件です。
| 項目 | 詳細 | 評価のポイント |
| 表面利回り | 6.5％超え | 最近の大阪築浅は5〜6％台が主流。この利回りは魅力的。 |
| 稼働率 | 満室稼働中 | 安定したキャッシュフローが期待できる。 |
| 立地 | 2線利用可能（乗降客数約4万人） | 駅から大阪駅まで10〜15分程度という大阪市近接の好条件。 |
この初期情報だけで、すでに「前向きに検討すべき」と判断できる優良なスペックです。
金融機関によっては30年融資を出してもらえる可能性がある物件で、キャッシュフローが20％超えてきそうな印象です。
キャッシュフローについては過去記事を書いているので興味のある方はこちらを参考にしてください。不動産投資のキャッシュフローとは？夜勤ゼロナース、不動産オーナーになった私がやさしく解説
2. レントロール：賃料設定の「適正さ」を診断する
レントロール（賃貸人名簿）を確認したところ、家賃設定は5万円後半から6万円台と、近隣相場と大きく乖離している様子はありませんでした。
しかし、私がここで考えるのは、**「入居者層の確認」**です。
（看護師的視点）：賃料設定は適正でも、物件に対して住人の属性がミスマッチを起こしていないか？**「入居者の質」**は、今後の管理の手間や家賃滞納リスクに直結するため、ヒアリングを通じて確認が必要です。
どんな方が入居しているのか不動産会社に確認します！
3．登記簿謄本
登記簿謄本を見てみてる5000万強を金融機関から購入時に借入されていることが分かりました。
ここで、すこし横道にそれますが
5000万を30年で借入したとすると・・・・5000万÷30＝166万/年を金融機関に支払います。
例えば13年持っていると2158万の返済が済んでいるということになります。
そのため残債は約2800万ということになり、もしこれがそのまま5000万で売却価格になると・・・・
2200万円利益となります！！
すごいですよね、長期で持つことで利益が最大となっているようです。
こんなことを考えながら、購入するなら指値の相談できるかなぁと探っているわけです(笑)
4．接道について
この調査している物件の接道についてですが、
間口は10m
幅員3m
と書かれていました。
これだけ見るとへっ？？どういうことと思いますがこれは非常に重要です。
それは再建築が可能かどうか判断するための材料となるからです。
特にこの幅員が4m以下の道路は42条2項道路を言われ再建築する際にはセットバック（土地と建物の位置を後退させろよっていうこと）をしなければなりません。
だから、この物件は再建築するときには土地面積が小さくなる可能性があると言えます。
5. 土地価格：公的な視点と市場の視点を比較する
土地の価格については、以下の3つの指標を比較して総合的に判断します。
- 固定資産税路線価： 65,000円/m²
- 相続税路線価： 80,000円/m²
- 実勢価格（市場価格）： 250,000円/m²
実勢価格は高いものの、路線価はやや低めです。路線価は金融機関の担保評価に影響するため、この価格差が**「融資額」にどう影響するか**は、今後の検討材料となります。
でも、逆に言えばこの3つを比較して知っていることが後の金融機関への交渉材料となります。
6．アセスメント
ここからは物件に関する私なりのアセスメントです。
立地として大阪駅まで10分～15分で到着することから大阪市内で働く、または学生といった幅広い層のニーズにマッチすると思ます。
しかし、ホームズの賃貸経営ではやや微妙な立地のようなのでこちらは現地へ行って確認が必要です。
また、レントロールを見る限りでは家賃は相場通りですが、このあたりについてはもう少しヒアリングしたいですね。
そして、登記簿謄本からも分かるように築10年以上経過しているので、この年代の物件で一番気になるのは大規模修繕です。大規模修繕が終わっているのかどうか、していない場合にはその調査も必要と考えます。
さらに土地としては実勢価格は高いですが、相続税路線価や固定資産税路線価がやや低いので融資額がどうなるか気になるところです。
以上のことを踏まえて私なりのジャッジとしては・・・・・
この現段階では購入を前向きに検討する物件と判断しました。
しかし、他にも現地で調査するべきことがあるので、それを踏まえてさらに検討ですね。
7．まとめ
資料確認の結果、この物件は次なるステップ**「現地調査」**に進める価値があると判断しました。
次回の記事では、現地に足を運び、資料では見えなかった周辺環境、物件の維持管理状況、そして看護師的視点から見た「安心・安全」な物件かどうかを徹底的に調査していきます。
引き続き、学びと行動を続けましょう！
（→次の記事：**「大阪の物件調査をしてみた Part2 現地調査編」**へ続く）
