築古でも1億の新築と同じぐらいのキャッシュフローを得られる物件を作った方法

こんにちは、看護師大家のたかのです。

今日は築古でも新築に負けないキャッシュフローを作った話しです。

多くの不動産賃貸業者は「キャッシュフローを得るには新築が安心」と考えがちです。
しかし私は、札幌市北区新川にある築36年の物件で、**1億円の新築木造とほぼ同じキャッシュフロー（月12万円）**を実現しました。

この記事では、その実例をもとに「なぜ築古でも高い収益が出せたのか」「どんな戦略で再生したのか」を具体的に紹介します。

私についてはプロフィールを参照してください。

物件はこのようなものです。より詳細を知りたい方はこちらの札幌の物件を購入した後の入居づけで考えるべきこと2選

この物件を選んだ理由は、土地比率が70％を超えていたこと。
土地価値が高く、リスクを抑えながらもキャッシュフローが出せると確信しました。

たかの

2025年10月時点で同じ規模の土地の売り出し価格が3000万円です。

購入当初の利回りは12.6％でしたが、指値交渉と運営改善により**現在は13.6％**に上昇。

修繕がなければ毎月12万円前後の安定した手残りがあります。
初期投資が2,330万円に対し、年間で約140万円のキャッシュフローを生み出しています。

2室のみ軽修繕、オーナールームはリフォームを行いました
無駄なフルリフォームは避け、**「入居に必要な最低限」**の工事に留めました。

実際に行ったリフォームについて気になる方はこちらの記事を参照してください。オーナールームの修繕Before→After

一般的な若年層ではなく、ペット可で住みたい高齢者・生活保護受給者を中心に募集。
自作のマイソクを作り、管理会社と連携して入居条件を細かく調整。
結果、他の空室率が高い時期でも安定した稼働率を維持できています。

修繕がない期間は、管理手数料と共用部の電気代のみで月2万円程度。
運営経費を抑えたことで、キャッシュフロー効率が大幅に改善しました。

札幌市で同規模の新築木造（約1億円・35年ローン）を想定した場合、
キャッシュフローを比較すると以下のようになります。