夜勤を手放して見つけた、小さな幸せと大きな自由 
こんにちは
看護師へのたかのです
今回は以前、騒音トラブルが発生した物件のその後について書いていきます。
どのような物件なのか気になるかはこちらの記事も参照してください。新潟市の満室アパートで1室退去。次の入居者募集に向けて準備開始！
最終的に入居者の方は退去となり、原状回復の見積もりが出ました。
今回の修繕費は、
- 合計：960,300円（税込）
めっちゃかかるやん
このように思いました。
しかも今回は、単なる原状回復ではなく、
「次の入居者に選ばれる部屋にするための修繕」
という視点で向き合うことにしました。
想像以上に多かった“破損”
今回の修繕は、クロス張替えなどの内装工事だけではありませんでした。
特に印象的だったのは、建具の破損が多かったことです。
- 引き違い戸の破損
- 収納扉の破損
- 玄関扉の破損
- トイレ扉の破損
- 窓金具の交換
建具や窓まわりだけで、40万円以上かかっています。
騒音トラブルの影響は、
退去後にこうした形で見えてくるのだと実感しました。
賃料を見直した理由は「周辺相場の変化」
今回、賃料を引き上げる判断をしました。
- 旧賃料：60,000円（駐車場込み）
- 新賃料：75,000円（駐車場込み）
理由はとてもシンプルで、
周辺の賃料相場が上がっていたからです。
もともとこのエリアの相場は、
駐車場込みで5.9万円前後でした。
しかし、徒歩5分圏内に新しい駅ができたことで、
周辺の募集賃料が少しずつ上昇していることが分かりました。
不動産サイトで同条件の物件を確認すると、
6.5万円〜7.5万円程度が相場になっていました。
そのため、
「この物件も、賃料を見直してもよいタイミングではないか」
と考えました。
数字で見ると、賃料アップの影響は意外と大きい
今回の賃料改定による変化は、次の通りです。
- 賃料：60,000円 → 75,000円
- 増加額：15,000円／月
- 年間増収：180,000円
また、表面利回りも、
- 修繕前：7.6%
- 修繕後：8.1%
と、少し改善する見込みです。
騒音トラブルは大変でしたが、
結果として、物件の収益性を見直すきっかけにもなりました。
物件全体で見ると、もう一段の伸びしろがある
今回の賃料見直しは、1室だけの話ではありません。
もし、今後ほかの部屋についても、
市場相場に合わせて賃料を見直していくことができれば、
物件全体の表面利回りは、最大で9.4%程度まで上がる見込みです。
すぐに達成できる数字ではありませんが、
退去や更新のタイミングごとに少しずつ見直していくことで、
現実的に狙える水準だと考えています。
「一気に上げる」のではなく、
「市場に合わせて、段階的に調整する」。
今回の出来事は、
その第一歩になったと感じています。
修繕費96万円は高かったのか？
修繕費96万円をどう考えるかは、簡単ではありません。
単純に計算すると、
- 960,000円 ÷ 180,000円 ≒ 約5.3年
おおよそ5年ほどで回収できる計算になります。
不動産投資としては、
極端に悪い数字ではないと考えています。
さらに、賃料が上がることで、
物件の価値そのものも少し高くなる可能性があります。
今回の経験から学んだこと
今回の出来事から、いくつかの学びがありました。
- 不動産の価値は、立地の変化で大きく変わること
- トラブルは避けたいですが、見直しのきっかけになることもあること
- 修繕は「コスト」だけでなく「未来への投資」でもあること
騒音トラブルは決して嬉しい出来事ではありませんでした。
ただ、物件を見直す良い機会になったのも事実です。
不動産投資は、順調なときよりも、
トラブルが起きたときにこそ、本当の実力が問われるのだと思います。
さいごに
駅ができるだけで、
賃料や物件の評価が変わることがあります。
今回の経験は、
「不動産は、環境の変化とともに価値が変わる資産なんだ」
と改めて感じる出来事でした。
同じように不動産を所有している方にとって、
少しでも参考になれば嬉しいです。