看護師大家たかの｜物件調査探偵 
こんにちは、看護師大家のたかのです。
不動産投資について調べていると、「1に立地、2に立地、3に立地」という言葉を目にすることがあります。
それほど不動産投資では、物件がどこにあるかが重要だということです。
ただし、駅から近ければ、必ず良い立地とは限りません。
大切なのは、その地域に住みたい人がいるのか、そして将来も賃貸需要が見込めるのかを確認することです。
今回は、不動産投資で立地が重要な理由と、良い立地を見極めるためのポイントについて解説します。
不動産投資で立地が重要な理由
不動産は、株式などの金融商品とは違い、場所を移動できません。
一度購入すると、物件そのものを別の地域へ移すことはできないため、購入前に立地を確認しておく必要があります。
立地は、次のような要素に影響します。
- 入居者が見つかりやすいか
- どの程度の家賃を設定できるか
- 空室期間が長くならないか
- 将来売却しやすいか
- 周辺の賃貸需要が続くか
もちろん、立地だけで投資の成否が決まるわけではありません。
物件価格、建物の状態、管理状況、借入条件、修繕費なども含めて判断する必要があります。
そのうえで、立地は購入後に変更できない重要な条件だと考えています。
良い立地とはどのような場所か
一般的には、駅に近く、交通の便が良い場所は人気が集まりやすい傾向があります。
しかし、駅からの距離だけで判断するのは危険です。
たとえば、車で移動する人が多い地域では、駅からの距離よりも駐車場の有無や主要道路へのアクセスが重視されることがあります。
つまり、良い立地とは、単純に駅から近い場所ではありません。
その地域で暮らす人にとって、便利で住みやすい場所かどうかが重要です。
① 賃貸需要を確認できる
不動産投資では、入居者がいなければ家賃収入を得られません。
そのため、購入前には「この地域に、どのような入居者の需要があるのか」を確認する必要があります。
確認したい項目は、次のとおりです。
- 周辺の駅や主要道路へのアクセス
- スーパーや病院などの生活施設
- 学校や勤務先への通いやすさ
- 周辺の人口や世帯構成
- 近隣の賃貸物件の募集状況
- 家賃相場や間取りの傾向
交通の便が良く、生活に必要な施設が近い地域は、住みたいと考える人が多い可能性があります。
一方で、人口が減少している地域では、空室リスクが高くなることもあります。
ただし、地方だから賃貸需要がないとは限りません。
特定の勤務先に通う人が多い、周辺に学校や病院がある、車で移動しやすいなど、その地域ならではの需要が存在する場合もあります。
大切なのは、地域全体のイメージだけで判断せず、実際に誰が住むのかを考えることです。
② 将来の変化を確認する
立地を見るときは、現在の状況だけでなく、将来の変化も確認します。
たとえば、次のような情報です。
- 新駅の計画
- 駅の改良計画
- 商業施設の開業や撤退
- 再開発計画
- 大規模な企業や施設の移転
- 道路などの交通環境の変化
私自身、1棟目の物件を選んだときには、新駅ができるという情報を判断材料の一つにしました。
ただし、計画があるからといって、必ず予定どおり進むとは限りません。
将来計画を参考にする場合は、情報の出どころや実現性を確認することが大切です。
「将来性がありそう」という印象だけで購入を決めないようにしましょう。
③ 家賃と物件価格のバランスを見る
立地が良い物件は、賃貸需要が期待できる一方で、物件価格も高くなりやすい傾向があります。
そのため、立地が良いという理由だけで購入すると、収益が残りにくくなる場合があります。
確認したいのは、次のような点です。
- 周辺の家賃相場
- 同じような間取りの募集状況
- 管理費や修繕費
- 固定資産税などの経費
- 借入金の返済額
- 空室が出た場合の収支
家賃を高く設定できそうに見えても、周辺に競合物件が多ければ、入居者を確保するために条件を下げる必要があるかもしれません。
立地だけでなく、家賃と物件価格のバランスを見ることが重要です。
④ 空室リスクを考える
不動産投資では、空室期間が長くなると、その間の家賃収入を得られません。
立地が良い物件は入居者から選ばれやすい可能性がありますが、空室が発生しないとは限りません。
たとえば、次のような場合には注意が必要です。
- 周辺に似た物件が多い
- 家賃が相場より高い
- 建物や設備が古い
- 駐車場が不足している
- 特定の入居者層に需要が偏っている
「駅近だから安心」と考えるのではなく、その物件がどのような人に選ばれるのかを考えておく必要があります。
⑤ 立地を分散させる場合の注意点
複数の物件を所有する場合、異なる地域に物件を持つことで、エリアごとの変化に対応しやすくなる可能性があります。
私も複数の立地に物件を所有していますが、今後は都市部にも一棟持ちたいと考えています。
一方で、立地を分散させれば必ずリスクが下がるわけではありません。
地域が違えば、管理会社とのやり取りや現地確認が難しくなることもあります。
また、都心部は物件価格が高くなりやすく、地方物件は価格が抑えられる一方で、賃貸需要や売却のしやすさを慎重に確認する必要があります。
それぞれの地域の特徴を理解したうえで、自分の資金計画や管理体制に合うかを考えましょう。
良い立地を見極める5つのポイント
最後に、立地選びで確認したいポイントをまとめます。
1. 交通の利便性
駅や主要道路へのアクセスを確認します。
ただし、車移動が中心の地域では、駅距離だけでなく駐車場や道路状況も確認しましょう。
2. 生活インフラ
スーパー、病院、学校、コンビニなど、生活に必要な施設が近くにあるかを見ます。
3. 入居者像
単身者、学生、ファミリーなど、どのような人が住む物件なのかを考えます。
入居者像が明確になると、必要な間取りや設備も見えやすくなります。
4. 周辺の賃貸需要
近隣の募集物件や家賃相場を確認し、同じような物件と比較します。
可能であれば、現地を歩いて街の雰囲気や生活動線も確認しましょう。
5. 将来性とリスク
再開発や新駅などの計画だけでなく、人口動向、災害リスク、周辺施設の変化なども確認します。
まとめ
不動産投資では、立地が重要な判断材料になります。
立地は、入居者の集まりやすさ、家賃設定、空室リスク、将来の売却などに関係するためです。
ただし、良い立地とは、単に駅から近い場所ではありません。
次のような点を総合的に確認することが大切です。
- その地域にどのような賃貸需要があるか
- 入居者にとって生活しやすいか
- 周辺の家賃相場と競合物件はどうか
- 将来の地域の変化はどうか
- 物件価格や経費とのバランスが取れているか
不動産投資に慣れていないうちは、物件情報だけで判断するのは簡単ではありません。
必要に応じて、複数の専門家や経験者の意見を聞く方法もあります。
ただし、どのようなアドバイスを受けても、最終的には自分で収支やリスクを確認して判断することが大切です。
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立地を学び、現地を確認し、収支とリスクを一つずつ整理する。
その積み重ねが、自分に合った物件を探すための第一歩だと思います。
今日も最後まで読んでいただき、ありがとうございました。
