看護師大家たかの｜看護師のための不動産投資 
はじめに
賃貸経営をしていると、「家賃を上げて募集しても大丈夫だろうか」と悩むことがあります。
周辺の家賃相場が上がっていたとしても、実際に高い賃料で募集して入居者が決まるかどうかは、募集してみるまでわかりません。特に、空室期間が長引くと、その分だけ家賃収入が減ってしまうため、強気の賃料設定には不安もあります。
今回は、修繕していた部屋が完成したタイミングで繁忙期に入り、周辺の賃貸相場を調べたうえで、以前より月額13,000円高い賃料で募集した事例について書きたいと思います。
結果として、その募集条件で入居が決まりました。
もちろん、すべての物件で同じように家賃を上げられるわけではありません。
物件の立地や状態、間取り、設備、募集時期などによって結果は変わります。今回はあくまで、賃料設定を考える際の一例としてご紹介します。
修繕していた部屋が完成し、繁忙期へ
今回の部屋は、しばらく修繕を行っていました。
賃貸物件では、入居者が退去した後に、室内の状態を確認して必要な修繕を行います。壁紙の張り替えや清掃、設備の確認など、次の入居者を迎えるための準備が必要です。どんな部屋だったのかはこちらを参照してください。騒音トラブルから学んだこと― 修繕をきっかけに賃料を見直した話 ―
修繕中は募集をかけることができないため、どうしても空室期間が発生します。そのため、部屋が完成したら、できるだけ早く募集を始めたいという気持ちはありました。
ただ、ちょうど修繕が終わった頃に、賃貸需要が高まる繁忙期に入っていました。
一般的に、進学や就職、転勤などで引っ越しをする人が増える時期には、賃貸物件を探す人も多くなります。空室の募集を始めるタイミングとしては、比較的動きが出やすい時期です。
そこで、ただ以前と同じ賃料で募集するのではなく、現在の相場を確認してから募集条件を決めることにしました。
まずは周辺の賃貸相場を確認
家賃を決めるとき、以前の募集賃料や過去の入居実績だけを基準にしてしまうことがあります。
しかし、周辺の賃貸相場は時間の経過とともに変わります。新しい物件が建ったり、設備の充実した部屋が増えたり、地域の需要が変化したりすることで、数年前とは募集条件が変わっている可能性があります。
そこで今回は、周辺にある似た条件の物件を調べました。
確認したのは、物件の所在地や間取り、広さ、築年数、設備、駅からの距離などです。完全に同じ条件の部屋はありませんが、できるだけ比較しやすい物件を選び、現在どの程度の賃料で募集されているのかを確認しました。
調べてみると、以前の賃料よりも高い金額で募集されている物件が多く見つかりました。
もちろん、募集されている物件がすべてその賃料で成約するとは限りません。募集価格と実際の成約価格は異なることもあります。そのため、表示されている賃料だけを見て判断するのではなく、物件の状態や条件も含めて考える必要があります。
それでも、周辺の相場が以前と比べて上がっていることは確認できました。
月額13,000円高い賃料で募集
周辺相場と修繕後の部屋の状態を踏まえ、今回は以前より月額13,000円高い賃料で募集することにしました。
年間で考えると、月額13,000円の差は156,000円になります。
賃料を少し上げるだけに見えても、1年間で考えると無視できない金額です。長期的に入居してもらえれば、賃貸経営における収入にも大きな違いが出てきます。
一方で、家賃を上げることで、問い合わせが減ったり、入居までの期間が長くなったりする可能性もあります。
そのため、単純に「相場が上がっているから家賃も上げよう」と考えたわけではありません。
今回は、次のような点を総合的に考えました。
- 修繕が完了し、部屋の状態が整っていたこと
- 周辺の似た物件が以前より高い賃料で募集されていたこと
- 賃貸需要が高まりやすい繁忙期だったこと
- 以前の賃料に比べても、周辺相場から大きく外れていないと判断したこと
こうした条件が重なったため、月額13,000円の賃料アップに挑戦してみることにしました。
高めの賃料設定に不安もあった
募集を開始した後も、「本当にこの賃料で決まるのだろうか」という不安はありました。
賃料を上げれば、その分だけ入居者から見た負担も大きくなります。近隣に同じような条件の物件があれば、比較されたうえで選ばれる必要があります。
また、賃料設定は高すぎても低すぎても問題になります。
高すぎると問い合わせが減る可能性があります。一方で、最初から低く設定しすぎると、本来得られたはずの収入を逃してしまうことがあります。
今回も、募集後の反応を見ながら、必要であれば条件を見直すことは考えていました。
しかし、最終的には、月額13,000円高い賃料で入居が決まりました。
ちなみにこの入居付けを決めてくれた客付けさんが敷金、礼金を1か月分引っ張ってきてくれました。その成果として広告料を1か月分上乗せしてほしいと要望があったので、感謝を込めて支払いました。
もともと広告料は1か月分、敷金・礼金0円で募集したのでうれしかったです。
結果だけを見ると、単純に家賃を上げても入居が決まったように見えるかもしれません。ただ、修繕によって部屋の状態を整えていたこと、繁忙期に募集できたこと、周辺の賃貸相場を確認していたことが、今回の結果につながったのだと思います。
今回の経験から学んだこと
今回のことで、賃料設定は感覚だけで決めないことが大切だと改めて感じました。
以前と同じ賃料で募集するほうが安心に思える場合もあります。しかし、周辺相場が変化しているにもかかわらず、過去の条件をそのまま使い続けると、適切な賃料設定になっていない可能性があります。
特に、修繕後の部屋であれば、以前の入居時と比べて室内の状態や設備が変わっていることもあります。物件の価値が維持・改善されているのであれば、その点も募集条件を考える材料になります。
また、募集する時期も重要です。
繁忙期は入居希望者が増えやすい一方、競合物件も増えるため、必ずしも有利になるとは限りません。それでも、需要が動きやすい時期に合わせて募集できたことは、今回の賃料アップを検討するうえで一つの要素になりました。
まとめ
今回は、修繕していた部屋が完成し、繁忙期に入ったタイミングで周辺の賃貸相場を確認しました。
その結果、以前の賃料よりも高い条件で募集されている物件が多かったため、月額13,000円高い賃料で募集することにしました。高めの賃料設定に不安はありましたが、最終的にはその条件で入居が決まりました。
今回のケースでは、修繕による部屋の改善、繁忙期、周辺相場の確認という複数の要素が重なったことが、賃料アップにつながったと考えています。
ただし、物件や地域によって適切な賃料は異なります。家賃値上げを検討する場合は、周辺の募集状況だけでなく、物件の状態や競合物件、募集時期なども確認することが大切です。
今後も、以前の賃料にそのまま合わせるのではなく、周辺相場と物件の状態を確認しながら、納得できる募集条件を決めていきたいと思います。
