利回り20.9％】築古戸建てを購入後、1年8ヶ月で売却したリアル収支

こんにちは。看護師大家のたかのです。

今回は、私が以前所有していた北海道小樽市の築古戸建てについて、購入から売却までの収支をすべて公開します。

物件は築56年の4LDK戸建て。購入時の表面利回りは20.9％と高水準でしたが、私はこの物件をわずか1年8ヶ月で売却しました。

高利回りの物件を、なぜ短期間で手放したのか。

購入価格や家賃収入、経費、売却時の手残りまで、具体的な数字をもとに解説します。

1. なぜこの物件を購入し、すぐに売却したのか

利回り20.9％の築古戸建てとの出会い

この戸建てを購入したのは、1棟目のアパートを購入する前のことでした。

当時の目的は、次の物件購入に向けて、

• 法人としての賃貸経営実績をつくる
• 次の融資に使える自己資金を増やす

という2点です。

そこで注目したのが、地方にある築古戸建てでした。

築古戸建ては、比較的少ない自己資金で購入でき、高い利回りを狙える場合があります。法人で購入すれば、賃貸収入の実績づくりにもつながると考えました。

今回の物件概要は次のとおりです。

• 所在地：北海道小樽市
• 築年数：築56年
• 間取り：4LDK
• 土地：約100㎡
• 再建築：可
• 購入形態：オーナーチェンジ
• 購入時のリフォーム費用：0円

売却を決断した理由

入居者がいて、毎月安定して家賃が入る物件を、なぜ売却したのでしょうか。

理由は、次の物件を購入するためのキャッシュを確保したかったからです。

当時は、3棟目となる物件の購入を検討していました。物件の規模が大きくなるほど、融資を受ける際に自己資金も必要になります。

小樽の戸建てを売却すれば、これまでの運用で得た収益に加え、売却代金も手元に残せます。

つまり、この物件は単に家賃収入を得るためだけではなく、「利益を生み出し、次の投資資金をつくる」という役割を持っていました。

2. 物件概要と購入時の戦略

指値交渉で購入価格を50万円下げる

物件は当初、320万円で売り出されていました。

そこで私は、50万円の指値交渉を行いました。その結果、270万円で購入することができました。

融資は利用せず、法人の自己資金で購入しています。

家賃は月額4万7,000円でした。

年間家賃は56万4,000円となるため、購入価格に対する表面利回りは約20.9％です。

初めて指値交渉が成功した物件だったので、とてもうれしかったことを覚えています。

リフォーム費用はゼロ

築古戸建て投資で大きな負担になりやすいのが、購入後のリフォーム費用です。

しかし、この物件はオーナーチェンジ物件でした。入居者がすでに住んでいたため、購入時に大規模なリフォームを行う必要がありませんでした。

リフォーム費用をかけずに運用を始められたことは、この物件の大きなメリットでした。

3. 1年8ヶ月の運用期間中に得られた収支

運用期間は20ヶ月です。

総収入

運用期間中は退去がなく、空室期間もありませんでした。

総支出

火災保険料は、途中解約による返戻金を差し引いた金額です。

また、入居者の協力もあり、運用期間中に大きな修繕は発生しませんでした。

運用期間中のキャッシュフロー

家賃収入94万円から支出約26万4,000円を差し引くと、運用期間中のキャッシュフローは次のとおりです。

94万円－26万4,000円＝約67万6,000円

購入価格270万円に対して、20ヶ月で約67万円のキャッシュを得られました。

4. 売却価格と最終的な手残り

300万円で売却

購入から1年8ヶ月後、この戸建てを300万円で売却しました。

購入価格よりも30万円高く売却できたため、売却益も得られました。

ただし、不動産は売却時にも費用がかかります。

売却時の仲介手数料

売却時の仲介手数料は36万円でした。

売却益は30万円でしたが、仲介手数料だけで36万円かかっています。

このことからも、不動産投資では「購入時の利回り」だけでなく、「売却時にどれだけ費用がかかるか」まで考えておく必要があります。

最終的な手残り

最終的な手残りは、次のようになります。

運用収益67万6,000円＋売却益30万円－売却時仲介手数料36万円＝61万6,000円

初期投資額285万円に対して、約1年8ヶ月で約61万円のキャッシュを残すことができました。

5. この投資から学んだこと

利回りだけでなく、出口戦略が重要

この投資で得られた最大の学びは、高利回りの物件を購入することだけが成功ではないということです。

重要なのは、

• 何のために購入するのか
• いつまで保有するのか
• どのタイミングで売却するのか
• 売却後の資金を何に使うのか

を、購入前から考えておくことです。

今回の戸建ては、運用中に家賃収入を生み出しながら、次の物件を購入するための資金をつくる役割を果たしてくれました。

法人で購入するメリット

この物件は法人名義で購入・運営していました。

そのため、金融機関に対して、

• 不動産賃貸業を行っている実績
• 継続的な家賃収入
• 物件を運営してきた経験

を示すことができました。

金融機関から見ても、実績のある大家と、まったく実績のない大家では、融資判断に差が出る可能性があります。

法人で賃貸実績を積み上げられたことは、次の物件購入にもつながりました。

まとめ

今回の築古戸建て投資をまとめると、次のようになります。

• 購入価格：270万円
• 初期投資額：285万円
• 家賃：月4万7,000円
• 表面利回り：約20.9％
• 運用期間：1年8ヶ月
• 運用中のキャッシュフロー：約67万6,000円
• 売却価格：300万円
• 最終的な手残り：約61万6,000円

築古戸建ては、リフォーム費用や突発的な修繕費が発生する可能性もあります。

一方で、条件のよい物件を選び、出口戦略を明確にしておけば、短期間でもキャッシュフローを得られる場合があります。

不動産投資では、表面利回りの高さだけで判断するのではなく、「その物件が自分の投資計画の中でどのような役割を果たすのか」を考えることが大切です。

今回の経験を活かし、私は次の投資へ進むことができました。

不動産投資に挑戦する方にとって、少しでも参考になればうれしいです。