京都市北区の賃貸需要を調査｜北大路駅から徒歩22分の物件に入居者は付くのか？

京都市北区で検討している一棟アパートについて、北大路駅周辺の賃貸仲介会社3社にヒアリングをしてきました。

今回の物件は、北大路駅から徒歩22分。駐車場や正式な駐輪場、バイク置き場もありません。

一見すると、入居付けには不利に見える条件です。

一方で、物件資料を見ていると「このエリアには一定の賃貸需要があるのではないか」と感じる部分もありました。

そこで今回は、実際に現地の賃貸業者へ話を聞き、次の点を確認しました。

• 京都市北区には賃貸需要があるのか
• どのような入居者が見込めるのか
• 適正な家賃はいくらなのか
• 生活保護の方を受け入れる需要はあるのか
• 駅から離れた物件でも入居者を付けられるのか
• 駐輪場やバイク置き場がないことは問題になるのか

今回調査した物件の概要

築34年の物件ですが、外観は比較的きれいです。

ただし、気になるのは北大路駅から徒歩22分という立地と、駐車場・駐輪場・バイク置き場がない点です。

この条件で本当に入居者を確保できるのか。資料だけでは判断できないため、現地の賃貸業者に確認することにしました。

物件資料だけでは賃貸需要を判断できない

不動産投資では、物件資料を見ているだけでは分からないことが多くあります。

たとえば、資料上は「家賃3.5万円なら安い」と感じても、現地の業者から見ると「その家賃では厳しい」というケースがあります。

反対に、駅から遠く築年数が経過した物件でも、「条件を整えれば十分入居者を付けられる」と言われることもあります。

今回の物件も、僕がこれまであまり検討してこなかったエリアでした。

だからこそ、実際にこの地域で部屋を探している人がいるのか、現場の意見を聞いてみることにしました。

北大路駅周辺の賃貸業者3社に聞いたこと

今回、賃貸業者3社に確認したのは主に次の3点です。

質問1：このエリアの賃貸需要について

京都市北区には、一定の賃貸需要があるとのことでした。

ただし、このエリアは大学が多く、大学生向けの1K物件と競合しやすい点には注意が必要です。

入居者からは、家賃だけでなく次のような条件も比較されます。

• 駅からの距離
• 部屋の広さ
• 室内の状態
• 駐輪場の有無
• バイク置き場の有無
• 初期費用

今回の物件は駅から徒歩22分なので、自転車やバイクを使う入居者にとって、置き場所がないことは弱点になりそうです。

共用部への駐輪は可能ですが、正式な駐輪場・バイク置き場がない点については、募集時に工夫が必要だと感じました。

質問2：家賃2.5万〜2.8万円は妥当か

僕は、今回の物件の家賃相場を2.5万〜2.8万円程度と想定していました。

一方、現在の賃料は3.5万円です。

この点について業者に確認したところ、現在の家賃3.5万円をそのまま維持するのは厳しいという見方でした。

8戸中6戸が空室であることを考えても、現在の賃料設定が適正なのかは慎重に検討する必要があります。

「このエリアに賃貸需要がある」ことと、「この物件が現在の家賃で満室になる」ことは別問題です。

ここは、利回りを計算するうえでも重要なポイントです。

質問3：生活保護の方を受け入れる場合について

生活保護を受けている方の入居についても、業者に確認しました。

すると、生活保護の方を受け入れ可能な物件は少ないため、対応できるのであれば紹介しやすいという話がありました。

これは、今回の物件にとって一つの強みになる可能性があります。

駅から遠く、駐車場もない物件であっても、他の物件が受け入れていない入居者層に対応できれば、競合との差別化につながるからです。

ただし、生活保護の方を受け入れれば必ず満室になるという意味ではありません。

入居審査や保証会社、家賃の上限、自治体ごとの運用など、事前に確認すべき点はあります。

「条件を整えれば満室にできる」という見立て

今回のヒアリングで印象に残ったのは、業者から「生活保護の方などを受け入れられるのであれば、満室にできる」という見立てがあったことです。

もちろん、これはあくまで賃貸業者から聞いた意見です。

僕自身が「必ず満室になる」と判断したわけではありません。

ただ、駅から徒歩22分という条件だけで、入居者がまったく見込めない物件ではないことは分かりました。

また、生活保護を受けている方でも、比較的若い入居者がいるという話もありました。

そのため、「駅から遠いから需要がない」と単純に判断するのは早いと感じました。

今回の調査で分かったこと

今回のヒアリング結果を整理すると、次のようになります。

賃貸需要

京都市北区には一定の賃貸需要があります。

ただし、大学生向け物件との競合が多いため、家賃や設備面での工夫が必要です。

家賃

現在の賃料3.5万円を維持できるかは疑問が残ります。

募集時には、2.5万〜2.8万円程度まで家賃を下げる可能性も含めて、収支を計算する必要があります。

入居者層

大学生だけでなく、生活保護を受けている方や外国人の入居も見込める可能性があります。

駐輪場・バイク置き場

駅から離れているため、駐輪場やバイク置き場があれば、入居付けにはプラスになりそうです。

空室

条件を調整すれば満室にできるという見方はありました。

ただし、8戸中6戸が空室という状況は決して軽くありません。

この物件を購入するかどうか

今回、業者から話を聞いたことで、物件に対する見方は少し変わりました。

最初は、駅から徒歩22分で駐車場もなく、駐輪場やバイク置き場もない点が大きな弱点に感じられました。

一方で、京都市北区には賃貸需要があり、生活保護の方を受け入れられる物件が少ないという情報も得られました。

これは、この物件の強みになる可能性があります。

ただし、ヒアリング結果だけで購入を決めることはできません。

購入前には、少なくとも次の点を確認する必要があります。

• 実際に募集できる家賃
• 満室までに必要な期間
• 空室を埋めるためのリフォーム費用
• 今後の修繕費
• 融資条件
• 毎月のキャッシュフロー
• 生活保護の方を受け入れる場合の条件
• 外国人入居者を受け入れる場合の条件

特に、8戸中6戸が空室という点は慎重に見るべきです。

「満室にできる」という業者の言葉をそのまま信じるのではなく、どの家賃で、どのような入居者を、どのくらいの期間で募集できるのかまで具体的に確認する必要があります。

まとめ：賃貸需要はあるが、家賃と空室対策が重要

今回の調査で、京都市北区には一定の賃貸需要があることが分かりました。

ただし、大学生向け物件との競合があり、駅から徒歩22分という立地も無視できません。

一方で、生活保護の方を受け入れられる物件が少ないため、対応できることが差別化になる可能性もあります。

この物件を検討するうえで重要なのは、次の3点です。

1. 現在の家賃3.5万円を維持できるのか
2. 8戸中6戸の空室を埋めるために、いくら必要なのか
3. 駅から遠いことを補える入居者層や募集方法があるのか

物件資料に記載された「価格」「築年数」「表面利回り」だけでは、本当の賃貸需要は分かりません。

気になる物件があるなら、実際にその地域で客付けをしている賃貸業者へ、複数社に話を聞いてみることをおすすめします。

物件の購入を急ぐのではなく、「本当にこの物件を買っても大丈夫なのか」を一つずつ確認することが大切です。

気になる物件があれば、まだ依頼すると決めていない段階でも構いません。
気になる物件を相談するからご相談ください。