看護師大家たかの｜物件調査探偵 
こんにちは。看護師大家のたかのです。
「不動産投資という言葉は聞いたことがあるけれど、難しそう……」
このように感じている方も多いのではないでしょうか。
特に、普段からお金の勉強をする機会が少ないと、物件価格や家賃、ローンなどの言葉だけで難しく感じてしまいますよね。
今回は、そんな方に向けて、不動産投資の基本をできるだけ簡単に説明します。
お金のことが苦手な方も、まずはちょっと読んで確認するような感覚で読んでみてください。
不動産投資とは？
不動産投資を簡単に説明すると、
「家やアパートなどを購入し、人に貸したり、将来売却したりすることで収益を得る方法」
です。
主な収益の得方は、次の2つです。
- 物件を貸して、毎月家賃を受け取る
- 購入した物件を、買った価格より高く売る
株式や投資信託のように、購入した後に何もしなくてよいとは限りません。
入居者が安心して暮らせるように物件を管理したり、その地域に賃貸需要があるかを調べたりする必要があります。
不動産投資は、物件を買えば終わりではなく、購入後の管理や運営まで考える投資だと私は考えています。
不動産投資で得られる2つの利益
不動産投資の利益には、大きく分けて2つの種類があります。
1. 家賃収入を得る方法
住宅やアパートを購入して入居者に貸し、毎月家賃を受け取る方法です。
これは、いわゆる「大家さん」のイメージに近いと思います。
家賃収入があれば、毎月の収入源になる可能性があります。
ただし、家賃がそのまま利益になるわけではありません。
管理費、修繕費、税金、保険、空室期間、ローン返済などの費用を差し引いて、最終的にいくら残るのかを確認する必要があります。
2. 物件を売却して利益を得る方法
購入した物件を、購入価格より高く売ることで利益を得る方法です。
例えば、500万円で購入した物件を600万円で売却できれば、単純計算では100万円の差額があります。
ただし、実際には仲介手数料や税金などの費用が発生する可能性があります。
また、購入した価格よりも安くしか売れない場合もあります。
そのため、売却価格が上がることを前提にしてはいけません。
不動産投資のメリット
不動産投資には、次のようなメリットがあります。
毎月の家賃収入が得られる可能性がある
入居者がいる限り、毎月家賃を受け取れます。
将来の収入源になる可能性がある点は、不動産投資の魅力の一つです。
ただし、空室になれば家賃は入ってきません。
「毎月必ず収入が得られる」と考えるのではなく、空室になった場合の収支も考えておく必要があります。
物件の価値が上がる可能性がある
地域の発展や周辺環境の変化によって、物件価格が上がる可能性があります。
一方で、すべての物件価格が上がるわけではありません。
人口の変化、交通の利便性、周辺施設、賃貸需要などを確認することが大切です。
税金の負担を考える材料になる
不動産投資では、経費として扱える費用や減価償却などによって、税金の計算に影響する場合があります。
ただし、税金の扱いは個人の状況や物件によって異なります。
「不動産を買えば必ず節税できる」とは限らないため、税理士などの専門家に確認する必要があります。
インフレへの備えになる可能性がある
物価が上がると、現金の価値が相対的に下がることがあります。
不動産や家賃が物価の変化に影響を受ける場合もあるため、インフレへの備えとして考えられることがあります。
ただし、物件価格や家賃が必ず上がるわけではありません。
地域や物件の条件によっては、価格や家賃が下がることもあります。
注意したい不動産投資のリスク
不動産投資にはメリットだけでなく、リスクもあります。
空室になるリスク
入居者が見つからなければ、家賃収入は得られません。
その間も、ローン返済や税金などの費用は発生する可能性があります。
購入前には、その地域にどのような入居者がいるのか、周辺に競合物件がどのくらいあるのかを確認する必要があります。
物件価格が下落するリスク
購入後に物件価格が下がることもあります。
売却したくなったときに、購入価格より安い価格でしか売れなければ、ローンが残る可能性もあります。
そのため、購入時から「将来売るとしたら、誰が購入するのか」を考えておくことが大切です。
修繕費が必要になる
建物や設備は、時間が経つにつれて劣化します。
外壁、屋根、水回り、給湯器などに修繕が必要になることがあります。
購入価格や家賃だけで判断せず、将来の修繕費も考えておきたいところです。
ローン返済が負担になる
借入額が大きすぎると、毎月の返済が大きな負担になります。
空室や家賃下落が起きた場合でも、返済を続けなければなりません。
融資を利用する場合は、金利、返済期間、毎月の返済額を確認し、無理のない資金計画を立てる必要があります。
不動産投資を始める前に確認したいこと
不動産投資を始める場合は、次の順番で考えると整理しやすくなります。
1. 地域を調べる
人口が増えているのか、減っているのかを確認します。
駅や商業施設、学校、病院、勤務先など、入居者が生活しやすい環境かどうかも確認したいところです。
2. 資金計画を立てる
物件価格だけでなく、購入時の諸費用や、購入後の修繕費も考えます。
ローンを利用する場合は、空室になっても返済できるかを確認しておく必要があります。
3. 物件を選ぶ
立地、価格、築年数、間取り、建物の状態、管理状況などを確認します。
営業担当者の説明だけで決めるのではなく、自分でも資料を見て判断することが大切です。
4. 管理方法を決める
自分で管理するのか、管理会社に依頼するのかを考えます。
管理を委託する場合は、費用や業務内容を確認しておきましょう。
5. 長期的に考える
短期間の利益だけを見るのではなく、5年後、10年後にどうなっているかを考えます。
家賃が下がった場合、空室になった場合、修繕が発生した場合でも運営できるかを確認することが重要です。
成功例と失敗例から考える
不動産投資では、地域や物件の選び方によって結果が変わる可能性があります。
例えば、開発が進んでいる地域で早い段階から物件を購入し、家賃収入や売却益を得られるケースがあります。
一方で、人口が減少している地域で賃貸需要を十分に確認せず購入すると、入居者が見つからなかったり、家賃を下げる必要が出たりする可能性があります。
成功のためには、地域や物件の将来性を調べることが大切です。
反対に、リスクを軽く考えたり、資金計画が不十分だったりすると、投資後に苦労する可能性があります。
まとめ：焦らず、調べてから行動する
不動産投資は、家賃収入や資産形成を目指せる方法の一つです。
一方で、空室、価格下落、修繕費、ローン返済などのリスクもあります。
始める前には、次の点を確認しておきたいところです。
- その地域に賃貸需要があるか
- 家賃収入から費用を引いて、いくら残るか
- 空室になってもローンを返済できるか
- 修繕費を準備できるか
- 将来売却する場合に買い手がいるか
- 自分に無理のない資金計画になっているか
不動産投資は、勢いだけで始めるものではありません。
分からないことを一つずつ調べ、納得できるまで考えることが大切です。
私自身も、これからも学びながら行動していきたいと思います。
引き続き学んで行動していきましょう。
今回もありがとうございました。
