看護師大家たかの｜看護師のための不動産投資 
こんにちは。
看護師大家のたかのです。
今回は、大阪府東大阪市瓢箪山町にある築浅木造アパートについて、複数の客付け業者さんにヒアリングを行いました。
物件は、築4年・34㎡の1LDKが6戸あるアパートです。現在の家賃は、共益費込みで59,000円～64,000円。表面利回りは7.02％です。
築浅物件は、築古物件と比べて融資を受けやすい傾向があります。そのため、物件を探していると、つい築浅物件の方が魅力的に見えてしまいます。
しかし、築浅であることだけを理由に、入居付けが簡単だと判断するのは危険です。
実際に現地の客付け業者さんへ話を聞いてみると、家賃相場や入居者ターゲットだけでなく、競合物件の多さや坂道、広告料など、気になる情報も出てきました。
今回は、3回にわたるヒアリング内容をまとめて紹介します。
物件概要
今回の物件は、次のようなスペックです。
| 項目 | 内容 |
|---|---|
| 所在地 | 大阪府東大阪市瓢箪山町 |
| 駅距離 | 瓢箪山駅から徒歩約10分 |
| 大阪難波方面 | 約20分程度 |
| 間取り | 1LDK |
| 専有面積 | 約34㎡ |
| 戸数 | 6戸 |
| 築年数 | 築4年 |
| 家賃 | 共益費込み59,000円～64,000円 |
| 表面利回り | 7.02％ |
34㎡の1LDKなので、単身者向けとしては比較的ゆとりのある間取りです。
また、2人入居を可能にすれば、単身者だけでなくカップルもターゲットにできます。
私が最初に感じたのは、
築浅で、広さもある。単身者にもカップルにも対応できそう
ということでした。
ただし、実際に入居者から選ばれるかどうかは、物件のスペックだけでは判断できません。
そこで、複数の客付け業者さんに、家賃相場や入居者層について確認しました。
家賃相場は共益費込みで約60,000円～63,000円
まず、34㎡の1LDKについて、周辺の家賃相場を聞きました。
客付け業者さんからは、次のような回答がありました。
共益費込みで60,000円～63,000円くらいが相場だと思います。
別の業者さんからは、
近隣であれば63,000円程度ですね。
という回答もありました。
今回の物件の家賃は、共益費込みで59,000円～64,000円です。
複数の業者さんの意見を踏まえると、現在の家賃設定は、周辺相場から大きく外れていないと考えられます。
一部の部屋については、条件や設備によっては数千円程度の値上げが検討できる可能性もあります。
ただし、「築浅だから家賃を上げられる」と簡単に考えるのは危険です。
家賃は、次のような条件によって変わります。
- 駅からの距離
- 部屋の階数
- 日当たり
- 室内設備
- インターネット無料の有無
- 敷金・礼金
- 周辺の競合物件
- 募集時期
今回の物件については、家賃が相場より極端に安いわけでも、高いわけでもないという印象です。
周辺には競合物件が多い
今回のヒアリングで、特に注意が必要だと感じたのが、周辺の競合物件です。
客付け業者さんからは、
このあたりは競合がかなり多いです。特にここ4～5年で、一気に物件が建ちました。
という話がありました。
築浅であることはメリットですが、周辺にも築浅物件が多ければ、物件同士で入居者を取り合うことになります。
つまり、今回の物件は、
築浅だから競争力がある
というより、
築浅物件が多いエリアの中で、家賃・設備・初期費用を比較される物件
と考えた方がよさそうです。
また、過去には周辺物件で広告料が4～5か月に設定されていた時期もあったそうです。
これは、物件の募集条件としてかなり大きな負担になる可能性があります。
もちろん、広告料4～5か月という話が今回の物件にそのまま当てはまるわけではありません。
しかし、競合が多いエリアでは、空室を埋めるために広告料やフリーレントなどの条件が必要になるケースもあります。
購入を検討する場合は、表面利回りだけでなく、次のような費用も確認したいところです。
- 仲介会社への広告料
- フリーレント期間
- 入居募集時の家賃値下げ
- 空室期間
- 礼金の減額
- 短期解約違約金の設定
入居者ターゲットは単身者とカップル
次に、どのような方が入居するのかを聞きました。
客付け業者さんからは、
単身の方が中心です。あとは、比較的広いのでカップルの方も考えられます。
という回答がありました。
34㎡の1LDKであれば、単身者にとってはゆとりのある間取りです。
寝室とリビングを分けられるため、在宅勤務をする方や荷物が多い方にも検討されやすいと思います。
また、2人入居を可能にすれば、カップルにも募集できます。
想定される入居者は、次のような方です。
- 東大阪市内で勤務している単身者
- 瓢箪山周辺で勤務している方
- 広めの部屋を探している単身者
- 瓢箪山周辺で暮らしたいカップル
- 初期費用を抑えたい入居者
東大阪市内で働く方が中心
勤務先についても確認しました。
複数の業者さんから、次のような話がありました。
東大阪市内や、瓢箪山周辺で働いている方が多い印象です。
また、
もともとこのあたりに住んでいる方が多いです。
という回答もありました。
このことから、入居者の中心は、東大阪市内や瓢箪山周辺で勤務している方だと考えられます。
一方で、大阪市内勤務者の入居がまったくないわけではありません。
別の業者さんからは、
大阪市内では同じ家賃で1Kにしか住めないけれど、瓢箪山ならもっと広くて新しい部屋に住める
という理由で、大阪市内で働く方も入居することがあると聞きました。
これは、この物件の大きな訴求ポイントになりそうです。
大阪市内と比べて家賃を抑えながら、広くて新しい部屋に住める。
このメリットを広告でうまく伝えられれば、大阪市内勤務者にもアピールできます。
ただし、これはあくまで一社から得られた情報です。主なターゲットは、東大阪市内や瓢箪山周辺で勤務する方と考えておいた方がよさそうです。
敷金・礼金0円は有効？
入居条件についても確認しました。
周辺では、敷金・礼金0円の物件が多いようです。
客付け業者さんからは、
敷金・礼金0円の方がよいです。初期費用を抑えて入居したい方が、この地域には多いです。
という回答がありました。
初期費用を抑えられることは、入居者にとって大きなメリットです。
特に、若い単身者やカップルの場合、敷金・礼金の有無によって、入居する物件を決めることがあります。
場合によっては、敷金・礼金0円に加えて、フリーレントを付けることも検討されるようです。
ただし、初期費用を下げれば必ず満室になるわけではありません。
敷金・礼金を0円にすると、オーナー側の収入は減ります。また、フリーレントを付ければ、その期間の家賃収入も発生しません。
そのため、次の点を比較する必要があります。
条件を緩和して早く入居してもらう方がよいのか、それとも条件を維持して時間をかけて募集する方がよいのか
空室期間と募集条件を含めて、年間の手残りで判断することが重要です。
瓢箪山の坂道は懸念点になる？
今回、もう一つ気になったのが、立地に関する話です。
瓢箪山という地域名からもわかるように、周辺には坂道があります。
客付け業者さんからは、
物件周辺は坂道があります。今回の場所はそれほど急ではありませんが、懸念点にはなります。
という話がありました。
駅から徒歩10分という条件は悪くありませんが、徒歩時間だけでなく、駅から物件までの道のりも重要です。
特に、次のような方は坂道を気にする可能性があります。
- 自転車を使う方
- 高齢の方
- ベビーカーを使う世帯
- 毎日の通勤で駅を利用する方
- 大きな荷物を持って移動する方
一方で、坂道があるから必ず入居付けが難しいとは限りません。
今回の物件は築浅で、部屋も比較的広く、家賃も大阪市内より抑えられる可能性があります。
坂道というデメリットを上回るメリットを、募集時にしっかり伝えられるかがポイントになりそうです。
この物件のメリットと注意点
ここまでのヒアリングを整理すると、次のようになります。
メリット
- 築4年で物件が新しい
- 34㎡の1LDKで広さがある
- 単身者とカップルの両方をターゲットにできる
- 家賃は周辺相場と大きく離れていない
- 大阪市内より広い部屋に住める可能性がある
- 2人入居可にすることで募集対象を広げられる
注意点
- 周辺に築浅の競合物件が多い
- 広告料が高くなる可能性がある
- 敷金・礼金0円やフリーレントが必要になる可能性がある
- 瓢箪山特有の坂道が懸念材料になる
- 築浅だけでは競合との差別化が難しい
- 表面利回りだけでは実際の収益性を判断できない
総合的な感想
今回、複数の客付け業者さんに話を聞いたことで、この物件の特徴が少しずつ見えてきました。
家賃については、共益費込みで60,000円～63,000円程度が相場です。現在の家賃設定は、周辺相場とおおむね同水準だと考えられます。
入居者は、東大阪市内や瓢箪山周辺で勤務する単身者・カップルが中心です。
また、大阪市内で働く方に対しては、
同じ家賃でも、大阪市内より広くて新しい部屋に住める
という訴求ができそうです。
一方で、周辺の競合物件が多く、広告料やフリーレントなどの募集条件が必要になる可能性もあります。
そのため、この物件は、
家賃相場から大きく外れてはいないが、競合が多いため、募集条件と広告方法が重要になる物件
という印象です。
築浅であることや広さは魅力ですが、それだけで安定した満室経営ができるとは限りません。
購入を検討する場合は、表面利回り7.02％だけでなく、空室期間や広告料、修繕費、管理費、家賃下落まで含めて収支を確認する必要があります。
まとめ
今回は、東大阪市瓢箪山にある築浅木造アパートについて、複数の客付け業者さんにヒアリングした内容をまとめました。
今回わかったことは、次の通りです。
- 家賃相場は共益費込みで約60,000円～63,000円
- 現在の家賃は周辺相場とおおむね同水準
- 入居者は単身者とカップルが中心
- 東大阪市内や瓢箪山周辺で働く方が主なターゲット
- 大阪市内勤務者にも「広さと新しさ」を訴求できる
- 敷金・礼金0円やフリーレントが有効な可能性がある
- 周辺には競合物件が多い
- 広告料や募集条件が収益性に影響する可能性がある
- 瓢箪山の坂道は、入居付けにおける懸念点になり得る
今回のヒアリングを通して、物件の良い部分だけでなく、競合や立地上の注意点も確認できました。
不動産投資では、物件概要や利回りを見るだけではなく、実際に入居者を募集する現場の声を聞くことが大切です。
今後も気になる物件があれば、複数の客付け業者さんに話を聞きながら、賃貸需要や収益性を確認していきたいと思います。
この物件については過去に書いた記事のリライトとなります。そのため、情報が少し古い可能性があることもご承知おきください。
本日も最後までお読みいただき、ありがとうございました。
