看護師大家たかの｜物件調査探偵 
大阪府吹田市で、阪急吹田駅から徒歩10分の物件について、客付け会社6社にヒアリングを行いました。
この物件は、以前、私が飛び込みで訪問し、お話を聞かせていただいた不動産会社から紹介を受けた水面下物件です。
私の居住エリアから近い物件だったのですごくテンションが上がりました（笑）
なぜこのような物件情報が来たかというと、その不動産会社へどのような物件を探しているのかを明確に伝えていたため、今回紹介を受けることになりました。
現時点では、1Kの賃料相場は3万2,000円から4万3,000円、1DKは4万3,000円から5万円程度です。
一方で、駅周辺の生活インフラがやや整っておらず、吹田市内では客付けが少し弱い可能性があるという意見もありました。
この記事では、現時点で確認できている賃貸需要、賃料相場、入居者層、募集時の広告料についてまとめます。
先に結論：賃貸需要はあるが、周辺環境の確認が必要
今回、客付け会社6社にヒアリングした結果、単身者向けの賃貸需要は見込める可能性があると分かりました。
1Kと1DKの賃料相場についても、一定の目安を把握できました。
ただし、阪急吹田駅周辺は、吹田市内の他のエリアと比べると、駅周辺のインフラが少し弱く、客付けに注意が必要かもしれないという意見もありました。
また、客付け会社から優先的に紹介してもらうためには、広告料を10万円程度設定すると、積極的に動く会社が多いとのことでした。
これを高いか安いかでいうとやや高めですが、客付け業者も事業として成り立っているので必要経費と思いましょう
現時点では、賃貸需要がまったくないという印象ではありません。しかし、賃料や広告料だけで判断するのではなく、実際の周辺環境を現地で確認する必要があります。
物件の概要
| 項目 | 内容 |
|---|---|
| エリア | 大阪府吹田市 |
| 最寄り駅 | 阪急吹田駅 |
| 駅からの距離 | 徒歩10分 |
| 想定される間取り | 1K・1DK |
| ヒアリング先 | 客付け会社6社 |
| 調査内容 | 賃貸需要、賃料相場、入居者層、募集条件 |
物件の詳しい築年数、構造、専有面積などについては、今回の記事で確認できている情報には含めていません。
なぜこの物件を調べたのか
この物件に注目したきっかけは、私の居住エリアから近かったことです。
自分が普段生活している地域に近い物件であれば、周辺環境や街の変化も確認しやすく、今後の管理や現地調査にも行きやすいと感じました。
また、以前に飛び込みで訪問した不動産会社から紹介を受けた水面下物件であることも、調査する理由の一つでした。
ヒアリングの方法
今回は、客付け会社6社に対して、次の内容を聞きました。
- このエリアの賃貸需要
- 1K・1DKの賃料相場
- 想定される入居者層
- 募集時に重視される設備
- 客付け会社から優先的に紹介してもらうための条件
- 周辺エリアの特徴
- 客付けのしやすさ
複数の会社に聞くことで、1社だけの意見に偏らないようにしました。
ヒアリング結果の早見表
| 確認項目 | 現時点で分かったこと | 注意点 |
|---|---|---|
| 1Kの賃料相場 | 3万2,000円〜4万3,000円 | 実際の成約賃料とは異なる可能性がある |
| 1DKの賃料相場 | 4万3,000円〜5万円 | 物件の状態や条件によって変わる |
| 設備 | バス・トイレ別、フローリング、エアコン付き | 実際の状態は現地確認が必要 |
| 想定入居者 | 高齢者、生活保護利用者、学生 | 特定の入居者層に限定されるわけではない |
| 広告料 | 10万円程度なら優先順位を上げて動く会社が多いとの意見 | 必ず成約することを意味しない |
| 周辺エリア | 駅周辺のインフラがやや弱い可能性 | 現地調査が必要 |
賃料相場は1Kが3万円台、1DKが4万円台から
ヒアリングでは、1Kの賃料相場は3万2,000円から4万3,000円、1DKは4万3,000円から5万円程度という回答でした。
この金額は、今回確認できた現時点での賃料相場です。募集できそうな賃料と、実際に成約する賃料は同じとは限りません。
築年数、室内の状態、階数、日当たり、周辺の競合物件などによって、実際の募集条件は変わります。
そのため、今後の収支計画を考える際には、上限の賃料だけを前提にせず、控えめな賃料でも成り立つかを確認する必要があります。
想定される入居者層
今回のヒアリングでは、高齢者、生活保護を利用している人、学生などが想定される入居者層として挙げられました。
1Kや1DKの単身向け物件であるため、毎月の賃料を抑えたい単身者や、学校・勤務先への通いやすさを重視する人などが検討する可能性があります。
高齢者の場合は、駅からの距離だけでなく、買い物や医療機関へのアクセス、道の歩きやすさなども重要になります。
学生の場合は、学校への通いやすさや、初期費用・毎月の賃料が検討材料になります。
生活保護を利用している人については、住宅扶助の範囲や契約条件などの確認が必要です。
なお、これらは客付け会社から聞いた現時点での見立てであり、特定の入居者層に限定されるという意味ではありません。
しかしターゲットが明確になると、それに合わせたアプローチを行うことが可能となります。
広告料10万円で客付けの優先順位が上がる可能性
募集条件については、広告料に関する話もありました。
客付け会社の意見では、広告料を10万円程度設定できる物件であれば、紹介の優先順位を上げて頑張る会社が多いとのことでした。
賃貸物件は、同じエリアや価格帯の物件と比較されます。そのため、客付け会社が入居希望者に紹介しやすい条件を設定できるかどうかは、募集の進み方に影響する可能性があります。
ただし、広告料を設定すれば必ず早期に成約するわけではありません。賃料、設備、室内の状態、周辺環境などと合わせて、総合的に判断する必要があります。
しかし、同じ賃料であれば広告料を見て決めるという客付け業者もあります。なのであえて広告料を上げる対策もあります。
周辺エリアには注意点もある
今回のヒアリングでは、阪急吹田駅周辺について、駅周辺のインフラが少し整っていないという意見がありました。
そのため、吹田市内の他のエリアと比べると、客付けが少し弱いかもしれないとのことでした。
駅から徒歩10分という条件は強みになり得ますが、入居者にとっては、駅までの距離だけでなく、日常生活の便利さも重要です。
ただし、現時点では、具体的にどの施設が不足しているのか、駅から物件までの道のりがどのような状態なのかまでは確認できていません。
この点は、次回の現地調査で確認する予定です。
現時点での良い点と懸念点
良い点
- 阪急吹田駅から徒歩10分
- 1K・1DKの単身者向け間取り
- バス・トイレ別
- フローリング
- エアコン設置済み
- 複数の客付け会社から賃貸需要について意見を聞けた
懸念点
- 周辺エリアの客付けがやや弱い可能性がある
- 実際の成約賃料はまだ確認できていない
- 広告料10万円が必要になる可能性がある
- 周辺の買い物、医療、交通などの利便性が未確認
- 設備や室内の詳しい状態が未確認
次回は現地調査編
今回のヒアリングでは、賃料相場や想定される入居者層、募集時の広告料について、現時点での情報を確認できました。
一方で、実際の周辺環境や街の雰囲気については、まだ分からない部分があります。
次回は、阪急吹田駅から物件までの道のり、周辺の店舗や施設、交通環境、昼間と夜間の雰囲気などを現地で確認する予定です。
客付け会社から聞いた「駅周辺のインフラがやや弱い」という意見が、実際の現地ではどのように感じられるのか。ヒアリング結果と現地調査を照らし合わせながら、さらに詳しく確認していきます。
まとめ
今回、以前飛び込みで訪問した不動産会社から紹介を受けた水面下物件について、客付け会社6社にヒアリングを行いました。
現時点で分かったことは、次のとおりです。
- 1Kの賃料相場は3万2,000円〜4万3,000円
- 1DKの賃料相場は4万3,000円〜5万円
- バス・トイレ別、フローリング、エアコン付き
- 高齢者、生活保護利用者、学生などが想定される
- 広告料10万円で優先順位を上げる会社が多いとの意見があった
- 駅周辺のインフラがやや弱く、客付けに注意が必要との見方があった
ただし、今回の内容はあくまで現時点でのヒアリング結果です。募集賃料や成約可能性を確定するものではありません。
また、水面下物件であることを記事に掲載する場合は、紹介元の不動産会社や関係者に公開可否を確認してから掲載する必要があります。
次回は現地調査編として、物件周辺の環境を実際に確認した結果をまとめます。
もし、お持ちの物件を調査してもらいたい場合は気になる物件を相談するからご連絡ください。
