看護師大家たかの｜物件調査探偵 
こんにちは。看護師大家のたかのです。
以前、奈良県生駒市・名畑駅周辺の物件について調査した記事を書きました。（奈良県生駒市・名畑駅の高利回り物件を調査｜8戸中6戸空室の理由とは？）
高利回りで、物件自体にも魅力を感じた物件です。
過去の記事では、物件の概要や周辺環境、収益性などについて調べました。
今回は、その後に融資を打診した結果について書いていきます。
どれだけ魅力的に感じる物件でも、実際に購入するためには融資が必要になることがあります。
今回の物件では、融資を相談したものの、最終的に購入することはできませんでした。
その理由は、金融機関の融資条件が変わったからです。
そして、物件の評価だけでなく、入居率も融資判断に大きく関係することを学びましたため、その経験について書いていきます。
まずは取引のある金融機関へ相談
今回、最初に相談したのは、現在、取引のある金融機関でした。
いつも打診しているから大丈夫だろう
取引実績があれば、多少は話を聞いてもらいやすいのではないかと思っていました。
しかし、実際に相談してみると、こちらの金融機関からは現在はサラリーマン大家への融資を絞っている方針だと説明されました。
そのため、物件の細かい内容を判断してもらう前に、融資は難しいという結果になりました。
このとき、私は少し驚きました。
過去に取引があったとしても、必ず次の融資を受けられるわけではありません。
金融機関の方針は変わることがあります。
以前は融資をしていた属性の人でも、現在は融資を控えている場合があります。
物件だけでなく、金融機関側の事情も融資判断に影響するのだと感じました。
でも一時的なものだと思いますと返答をされました
一つ断られても、他の金融機関へ相談する
最初の金融機関から断られたからといって、すぐに諦めることはありませんでした。
金融機関によって、融資に対する考え方や見ているポイントは違う可能性があります。
そこで、他の金融機関にも融資を打診してみることにしました。
不動産投資では、
「A銀行で断られたから、どこでも無理だろう」
と決めつけてしまうのは早いかもしれません。
金融機関によって、融資を検討するエリアや物件の種類、借りる人に対する考え方は異なります。
もちろん、何件も相談すれば必ず融資が通るというわけではありません。
それでも、複数の金融機関に相談することで、自分では気づかなかった問題点が分かることがあります。
今回も、別の金融機関に物件資料を見てもらいました。
物件自体は良いと言ってもらえた
別の金融機関に相談したところ、物件自体は良いという印象を持ってもらえました。
高利回りであることや、物件の内容については、魅力を感じてもらえたようです。
過去に物件調査をしたとき、私自身も良い物件だと感じていました。
周辺の状況を確認し、収益性についても調べたうえで、
「購入できるなら検討したい」と思っていた物件です。
そのため、
「物件自体は良い」
と言ってもらえたときは、少し期待しました。
もしかすると、融資を受けられるかもしれない。
そう思ったのです。
しかし、物件の評価が良ければ、必ず融資が通るわけではありませんでした。
8室中2室しか入居していなかった
融資が通らなかった大きな理由は、入居率の低さでした。
この物件は、8室中2室しか入居していない状態でした。
入居しているのは2室ですから、反対に考えると、6室が空室ということになります。
高利回りに見える物件でも、空室が多ければ、実際に入ってくる家賃は少なくなります。
金融機関から見れば、
「購入後も本当に安定して返済できるのだろうか」
という不安が残ります。
私が想定する家賃収入と、現在実際に入っている家賃収入には、大きな差があります。
満室になった場合の利回りが高くても、現在の入居状況が悪ければ、すぐにその収入を得られるとは限りません。
金融機関は、将来の可能性だけではなく、今の状態も確認しています。
このことを、今回の融資相談で実感しました。
高利回りでも購入できるとは限らない
不動産サイトなどで物件を探していると、高利回りの物件を見つけることがあります。
利回りが高い物件を見ると、
「毎月これだけ家賃が入るなら、かなり収益が出そうだ」
と考えてしまいますよね。
私も、最初は物件の利回りに魅力を感じました。
しかし、利回りは満室を前提に計算されていることがあります。
現在の入居率が低ければ、実際の収入は大きく変わります。
また、空室が多い理由も確認しなければいけません。
家賃が高すぎるのか。
部屋の状態に問題があるのか。
周辺に入居需要が少ないのか。
募集方法に問題があるのか。
空室の理由によって、購入後の改善のしやすさは変わります。
利回りだけを見て判断するのではなく、現在の入居率や空室の理由まで確認することが大切です。
最終的に購入はできなかった
今回の物件は、最終的に購入することができませんでした。
物件自体は良いと言ってもらえたこともあり、残念な気持ちはありました。
高利回りで、うまく空室を埋めることができれば、魅力的な物件になる可能性はあったと思います。
しかし、融資が通らない状態で無理に購入することはできません。
仮に自己資金を多く入れて購入できたとしても、購入後に空室が続けば、返済や修繕費の負担が大きくなります。
物件を買うことだけが、不動産投資の成功ではありません。
購入した後も、安定して運営を続けられるかが重要です。
そう考えると、今回購入できなかったことは、悪い結果だけではなかったのかもしれません。
今回の経験から学んだこと
今回の経験から、いくつかのことを学びました。
まず、高利回りだからといって、必ず融資が通るわけではありません。
物件自体の評価が良くても、入居率が低ければ、融資が難しくなることがあります。
また、金融機関によって融資の方針は違います。
過去に取引があった金融機関でも、現在の方針によって融資を断られる場合があります。
そのため、一つの金融機関だけで判断せず、他の金融機関に相談することも大切です。
ただし、他の金融機関に相談すれば必ず融資を受けられるわけではありません。
融資が通らない場合は、その物件に何か大きなリスクがないか、いったん立ち止まって考える必要があります。
まとめ
今回は、過去に調査した生駒市・名畑駅周辺の物件について、融資を打診した結果を書きました。
最初に相談した金融機関からは、サラリーマン大家への融資を絞っている方針を理由に断られました。
その後、別の金融機関にも相談しました。
物件自体は良いと評価してもらえましたが、8室中2室しか入居していなかったため、融資は通りませんでした。
今回の経験で学んだのは、物件の利回りだけでは融資判断は決まらないということです。
現在の入居率や家賃収入、空室の理由なども重要になります。
高利回り物件を見つけたときほど、
「なぜ空室が多いのか」
「購入後、本当に入居者を増やせるのか」
を考えることが大切です。
融資を受けられるかどうかは、金融機関や物件によって異なります。
一つの金融機関に断られても、別の金融機関に相談する意味はあります。
しかし、融資が通るまで無理に購入を進めるのではなく、購入後も安定して運営できるかを慎重に考える必要があります。
今回の物件は購入できませんでしたが、融資相談を通じて、物件を見るときの新しい視点を学ぶことができました。
引き続き学んで行動していきましょう！
