学会の帰り道に新築1ルームを営業されたけど、購入を断った理由

学会からの帰り道に声をかけられた

先日、学会からの帰り道に歩いていると、不動産会社の営業担当者から声をかけられました。

話を聞いてみると、紹介されたのは神戸市にある新築1ルームマンションでした。

たかの

めっちゃ毒キノコですが、面白そうだから聞いてみよ

こんな興味本位で話を聞いていました。

新開地駅から徒歩3分という立地で、営業担当者からは「月1.5万円を支払うだけで購入できる」という説明を受けました。

駅から近く、家賃保証も付いているため、資産形成に向いているという内容です。

しかし、私は購入を断りました。

今回は、なぜ私が新築1ルームの購入を見送ったのかについて書いていきます。

先に結論：赤字になる物件は購入しない

今回、購入を断った理由はシンプルです。

たかの

毎月1.5万円を支払う前提の物件だったからです。

営業担当者からは、月1.5万円を支払うだけで購入できるという説明でした。

ただ、投資として考えると、毎月お金を持ち出すことになります。

場所が良くても、新築でも、家賃保証が付いていても、最初から赤字になる物件は負債となる不動産です。

また、今後金利が上昇した場合には、さらに負担が増える可能性があります。

そのため、今回は購入を断りました。

提案された新築1ルームの概要

今回紹介された物件は、次のような条件でした。

新開地駅は急行が止まる駅です。これは営業担当者から初めて聞いた情報ではなく、私自身も知っていました。

駅から徒歩3分という立地は、確かに良いと思います。

駅を利用する単身者にとっては、駅から近いことが入居先を選ぶうえでのメリットになるます。

営業担当者から受けた説明

営業担当者からは、主に次のような説明を受けました。

• 急行が止まる駅から徒歩3分、立地が非常に良い
• 月1.5万円を支払うだけで購入できる
• 家賃保証が付いている
• 資産形成に向いている

駅から近いことや、家賃保証が付いていることは、物件のメリットだと思います。

ただし、家賃保証の具体的な条件については、今回の説明だけでは確認できていません。

保証される期間や金額、将来的に保証額が見直される可能性などは、契約内容を確認する必要があります。

「家賃保証があるから安心」と考えるのではなく、どのような条件で保証されるのかを見ることが大切です。

表面利回りを計算してみた

想定家賃は、月7.5万円でした。

年間の家賃収入を単純計算すると、次のようになります。

7.5万円 × 12か月 ＝ 90万円

販売価格2,200万円に対する表面利回りは、次の計算です。

年間家賃収入90万円 ÷ 販売価格2,200万円 × 100
＝ 約4.1％

ただし、この数字は販売価格と想定家賃だけで計算した表面利回りです。

実際の利益や手残りを示すものではありません。

不動産投資では、ローンの金利、税金、保険、空室時の負担、退去時の費用なども発生する可能性があります。

今回、営業担当者からは「月1.5万円を支払うだけ」と説明されましたが、その金額にどの費用が含まれているのかは、詳しく確認できていません。

そのため、この記事では月々の正確な手残りを断定せず、営業時に提示された概算として扱います。

私が気になったこと

立地が良くても利回りは低い

新開地駅から徒歩3分という立地は魅力的です。

しかし、販売価格2,200万円に対して想定家賃が月7.5万円であれば、表面利回りは約4.1％です。

立地が良いことは理解できますが、その良さが販売価格に反映されている可能性もあります。

私は、駅に近いという理由だけで購入を決めたらだめと感じました。

毎月の持ち出しが前提になっている

今回の営業では、月1.5万円を支払うことで購入できるという説明でした。

たかの

見方を変えれば、毎月1.5万円の赤字だということです。

毎月の赤字を支払い続けたとしても、将来その分を回収できる保証はありません。

売却時の価格が下がっていれば、赤字を支払ったうえに、ローンだけが残る可能性もあります。

金利が上昇する可能性がある

現在の条件で月1.5万円の負担であっても、金利が上昇すれば返済額が増える可能性があります。

そうなれば、毎月の赤字はさらに大きくなります。

また、将来も想定家賃7.5万円で入居が続くとは限りません。

家賃が下がった場合や、家賃保証の条件が変わった場合には、負担が増える可能性があります。

購入を断った理由

私が購入を断った理由は、「赤字になる物件は不要」だと考えたからです。

将来の売却や資産形成を見込んで、毎月の持ち出しを受け入れる人もいるかもしれません。

しかし、私の場合は、毎月赤字になることが分かっている物件を購入する考えはありません。

新築であることや、駅から近いことはプラス材料です。

それでも、投資として見たときに、最初から支出が発生する点が気になりました。

過去に受けた営業と同じように感じた

今回の営業を受けて、過去に受けた1K投資の営業と同じような手法だと感じました。

立地の良さや家賃保証を説明し、「毎月少額を支払うだけで購入できる」と伝える流れです。

実際に受けた過去の記事はこちらを参照してください。

新築ワンルーム投資の営業電話を受けた看護師大家が、すぐに断った理由

今回の営業が問題のあるものだったと断定するつもりはありません。

ただ、どこでも同じような営業が行われているのだと感じました。

営業を受けたときは、月々の負担額だけで判断せず、将来もその条件が続くのかを考える必要があります。

新築1ルームの営業で確認したい質問

同じような営業を受けた場合は、次の点を確認したいところです。

• 想定家賃ではなく、実際の成約家賃はいくらか
• 月1.5万円の負担には何の費用が含まれているか
• 家賃保証の期間と保証額はいくらか
• 家賃保証が減額される可能性はあるか
• 金利が上昇した場合の月々の負担はいくらか
• 家賃が下落した場合でも運営できるか
• 空室になった場合の負担はいくらか
• 税金や保険料はいくらか
• 購入時の諸費用はいくらか
• 将来売却できる価格の根拠は何か
• ローン残高が売却価格を上回る可能性はないか

まとめ：駅近でも、赤字前提なら購入しない

今回は、学会からの帰り道に営業を受けた新築1ルームマンションについて書きました。

物件は神戸市にあり、新開地駅から徒歩3分、販売価格は2,200万円、想定家賃は月7.5万円という条件でした。

営業担当者からは、家賃保証があり、月1.5万円を支払うだけで購入できるという説明を受けました。

しかし、表面利回りは約4.1％で、毎月の持ち出しが前提です。

場所は良い物件でしたが、赤字になる物件は不要だと判断し、購入を断りました。

新築、駅近、家賃保証という言葉だけで安心するのではなく、家賃が下がった場合や金利が上がった場合でも運営できるのかを確認することが大切です。