明石市の築36年・280万円の戸建てを調査｜家賃8万円の成約事例と購入を見送った経緯

駅徒歩10分の戸建ては、どんな人に選ばれるのか

兵庫県明石市で、築36年の戸建てを調べました。購入価格は280万円、間取りは5DK、現在は空室です。

この物件に注目した理由は、駅から徒歩10分圏内という立地にあります。一方で、築年数が古く、修繕が必要な状態です。また、物件に駐車場はありません。ただし、徒歩1分の場所に駐車場があるという情報がありました。

購入や募集を考えるうえで気になったのは、「この物件に賃貸需要はあるのか」「家賃はいくらで募集できるのか」「駐車場がないことは大きな弱点になるのか」という点でした。

そこで、2026年7月に複数の客付け会社へヒアリングを行い、現地調査も実施しました。しかし、最終的には購入を見送っています。この記事では、そこで聞いた家賃相場、入居者のターゲット、駐車場の考え方に加え、なぜ購入を見送ったのかを整理します。

先に結論：賃貸需要は見込めたが、購入判断に必要な情報を確定できず見送った

ヒアリングでは、このエリアには戸建ての賃貸需要があり、家賃8万円程度であれば入居が見込めるという意見がありました。条件によっては、10万円程度まで募集できる可能性もあるとのことです。

ただし、10万円で必ず成約するという意味ではありません。実際に確認できた成約事例は8万円でした。そのため、収支計画ではまず8万円を現実的な基準として考え、10万円は参考値として扱う必要があります。

また、駐車場が物件内にない点は弱みです。徒歩1分の場所に借りられる駐車場があるなら選択肢になりますが、料金、空き状況、契約条件は確認が必要です。

現地調査を行った結果、今回は購入を見送ることにしました。ただし、現地で何を見て、なぜ見送ったのかについては、次回の記事で詳しく紹介します。今回は、購入前に行ったヒアリングで分かった賃貸需要と、物件を調査する際に確認しておきたいポイントを中心にまとめます。

物件の概要

周辺環境については、日常生活に必要な施設があるという情報は得ていますが、具体的な施設名や距離までは今回確認できていません。近隣に小学校がある場合、子どもを通わせたいファミリー層には魅力になる可能性があります。

なぜこの物件を調べたのか

この物件の購入価格は280万円です。価格だけを見ると、戸建て賃貸を始める物件として検討しやすく見えます。

しかし、築36年の木造住宅で、修繕が必要です。購入価格が安くても、屋根、外壁、水回り、室内、給湯設備などの修繕費が大きくなれば、最終的な投資額は変わります。

そこで、価格や利回りだけで判断するのではなく、実際に入居者を募集する立場の客付け会社へ、物件の貸しやすさを確認しました。

ヒアリングの方法

2026年7月、客付け会社に対して、次のような内容を聞きました。

• 明石市周辺の戸建て賃貸需要
• この物件で想定できる賃料
• 実際の成約事例
• 想定される入居者の属性
• 敷金・礼金などの募集条件
• 広告料の相場
• 駐車場がないことによる影響
• 実際に入居付けできそうか

入力情報には、ヒアリング先が3社という記載と、回答を4社分まとめたという記載があります。社数については、公開前に確認が必要です。この記事では、社数を断定せず「複数の客付け会社」と表現します。

ヒアリング結果の早見表

賃料相場：まずは8万円を基準に考える

ヒアリングでは、家賃8万円程度であれば入居が見込めるという意見がありました。さらに、条件が整えば10万円程度まで募集できる可能性もあるとのことです。

ここで区別しておきたいのは、8万円と10万円の意味です。8万円は、今回確認できた成約事例の金額です。一方、10万円は募集可能性についての見立てであり、この物件で実際に成約した金額ではありません。

購入前の収支計画では、10万円を前提にすると判断が甘くなる可能性があります。まずは家賃8万円で計算し、修繕費、固定資産税、保険、管理費、空室期間、募集費用、駐車場費用などを差し引いても成り立つかを確認する必要があります。

購入価格280万円に対して、家賃8万円で1年間満室だった場合の年間家賃収入は96万円です。購入価格だけで単純計算した表面利回りは約34.3％になります。

ただし、これは購入価格だけを分母にした単純な計算です。修繕費や諸費用を含んでおらず、空室も考慮していません。実際の投資利回りや手残りを示す数字ではないため、注意が必要です。

想定される入居者：ファミリーと周辺勤務者

ヒアリングでは、近隣の小学校に子どもを通わせたいファミリーがターゲットになる可能性があるという話がありました。

5DKの戸建ては、単身者向けのワンルームと比べて、複数人で暮らす世帯に向いています。部屋数が必要なファミリーにとって、駅から徒歩10分圏内である点は検討材料になりそうです。

また、西明石や人工島周辺で働く人もターゲット候補として挙げられました。ただし、勤務先までの距離や交通手段、車の必要性については、追加の確認が必要です。

駐車場がないことはどの程度の弱点か

この物件には、敷地内の駐車場がありません。戸建て賃貸では、駐車場の有無が入居判断に影響する可能性があります。特にファミリー層や車通勤の世帯を想定する場合は、駐車場を確保できるかが重要です。

一方で、徒歩1分の場所に駐車場があるため、完全に駐車場がない物件とは状況が異なります。近隣駐車場を借りられるなら、募集時に「徒歩1分の駐車場あり」と案内できる可能性があります。

ただし、現時点では料金、空き状況、契約できる期間、入居者が確実に借りられるかまでは確認できていません。募集前に、駐車場の所有者や管理会社へ確認しておきたいところです。

この物件の良い点

駅から徒歩10分圏内

戸建てとして駅から徒歩10分圏内であることは、強みになる可能性があります。車を使わない入居者や、駅を利用する世帯にも検討されやすくなります。

5DKでファミリー層に提案しやすい

複数の居室があるため、子どもがいる世帯や、在宅勤務で部屋を分けたい世帯などに提案できる可能性があります。

280万円という購入価格

購入価格が280万円であるため、修繕費を含めた総投資額を把握できれば、戸建て賃貸としての収支を検討しやすい物件です。

気になった点とリスク

修繕費がまだ分かっていない

今回の情報では、必要な修繕の内容と費用が確認できていません。購入価格が280万円でも、修繕費が大きければ投資判断は変わります。

駐車場の条件が未確認

徒歩1分の駐車場が実際に借りられるか、月額はいくらか、入居者の入居期間中に利用できるかを確認する必要があります。

募集条件の詳細が未確認

敷金・礼金、広告料、必要な設備、繁忙期、退去理由については、具体的な回答が入力されていません。公開前に追加取材することで、より実用的な記事になります。

ヒアリング結果を踏まえた収支の考え方

今回の収支計画では、家賃8万円を基準にするのが安全です。10万円で募集できる可能性があるとしても、最初からその金額を確定収入として扱わない方がよいでしょう。

確認したい費用は、次のとおりです。

• 購入価格280万円
• 室内・外部の修繕費
• 仲介手数料などの購入諸費用
• 固定資産税
• 火災保険・地震保険
• 管理費や管理会社への委託料
• 入居募集時の広告料
• 空室期間中の費用
• 駐車場を借りる場合の費用

これらを反映したうえで、家賃8万円、空室期間を考慮した場合でも、返済や維持費を無理なく支払えるかを確認する必要があります。

現地調査の結果、購入を見送ることに

この物件では、購入後に修繕や募集を行ったわけではありません。現地調査とヒアリングを行った段階で、購入を見送っています。

家賃8万円の成約事例や、ファミリー層などのターゲットは確認できました。そのため、ヒアリングだけを見ると、賃貸需要は見込める物件に思えます。

一方で、現地調査では、資料や電話でのヒアリングだけでは分からない点も確認しました。購入を見送った具体的な理由については、現地の状況とあわせて次回の記事で詳しく説明します。

今回の記事でお伝えしたいのは、客付け会社から「貸せそう」という意見を聞けたとしても、それだけで購入を決めてはいけないということです。実際に現地へ行き、物件の状態や周辺環境を確認したうえで、最終判断を行う必要があります。

次回の記事で詳しく紹介すること

• 現地調査で確認した物件の状態
• 資料やヒアリングだけでは分からなかった点
• 購入を見送る判断に至った経緯
• 物件を見るときに確認しておきたいポイント

物件ヒアリングで聞くべき質問

• 明石市のこのエリアで、最近実際に成約した戸建ての家賃はいくらですか？
• 家賃8万円の成約事例は、築年数や間取りが近い物件ですか？
• 10万円で募集するには、どのような修繕や設備が必要ですか？
• 5DKの戸建てには、どのような入居者が多いですか？
• 近隣の小学校を希望するファミリーは実際にいますか？
• 西明石や人工島方面へ通勤する入居者は、車を必要としますか？
• 徒歩1分の駐車場は空いていますか？料金はいくらですか？
• 敷金・礼金・広告料はどの程度が一般的ですか？
• 修繕前の状態でも紹介できますか？最低限必要な修繕は何ですか？
• この物件を紹介しにくい理由は何ですか？
• この条件なら、入居までどのくらいの期間を見込むべきですか？

まとめ：ヒアリングの後は、必ず現地で確認する

今回、明石市にある築36年・木造5DKの戸建てについて、複数の客付け会社へヒアリングを行い、その後に現地調査を実施しました。ヒアリングでは賃貸需要や家賃8万円の成約事例を確認できましたが、最終的には購入を見送っています。

分かったことは、次のとおりです。

• このエリアには戸建て賃貸の需要があるという見方があった
• 家賃8万円程度であれば、入居の可能性がある
• 実際に確認できた成約事例は8万円だった
• 条件によっては10万円程度まで募集できる可能性がある
• ファミリーや西明石・人工島周辺で働く人がターゲット候補になる
• 駅から徒歩10分圏内である点は強みになり得る
• 駐車場が敷地内にないため、徒歩1分の駐車場の条件確認が必要
• 修繕費が不明なため、現時点では最終的な収支判断はできない

物件の購入価格が280万円と安くても、家賃10万円を前提にしてしまうと、修繕費や空室期間を見落とす可能性があります。まずは成約事例のある8万円を基準にし、必要な修繕と駐車場費用を加えた収支で判断することが大切です。

そして、貸せる可能性があることと、購入してよいことは同じではありません。今回、なぜ購入を見送ったのか。その答えは、次回の記事で現地調査の内容とともに詳しく紹介します。

次回予告

次回は、この物件の現地調査編です。客付け会社へのヒアリングでは見えなかった物件の状態や、購入を見送る判断につながった確認事項を、実際の調査の流れに沿って紹介します。

物件ヒアリングでは、「いくらで募集できますか」だけでなく、「実際にいくらで決まりましたか」「誰が借りますか」「紹介しにくい理由は何ですか」と聞くことが、購入前の判断材料になります。